----楼市变成“速冻饺子”！两指标超50%下降 ， 专家：房子每天都亏钱//----

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又是一年中秋节 ， 又是一年“金九银十” ， 想趁着旺季入市 ， 讨论买房的人又多了起来 。

有人调侃 ， 购房者永远都是“记吃不记打” ， 才经历了2018年的量价齐跌 ， 对今年的形势却浑然不觉 ， 或者说 ， 没有丝毫戒备的心理 。

比如 ， 2019年的楼市 ， 调控次数创出了历史记录 ， 前8个月达到了367次 ， 除了限购、限贷之外 ， 不乏限售、禁涨等更为严格的措施出台 。

再比如 ， 房贷利率挂钩LPR机制正式落地 ， 利率打折成为历史 ， 多个城市的房贷利率不降反涨 ， 资金面持续收紧 ， 利率突破“6字头”的城市持续增加 。

要知道 ， 2019年前5个月 ， 百强房企在二线城市的新增土储占比达到49% ， 热点二线城市卖地收入近3000亿 ， 创2年内最高纪录 。 100%以上的溢价率 ， 100轮以上的竞价重出江湖 ， 楼市“小阳春”开始躁动 。

然而 ， 仅仅三个月之后 ， 楼市便从“火炉”坠入“冰窖” ， 好比一锅已经煮熟的饺子 ， 突然之间 ， 楼市被调控发力、房贷收紧等措施层层包围 ， 迅速变成了“速冻饺子” 。

更重要的是 ， 有两个指标呈现出50%以上的“断崖”式下降 。

第一 ， 房企融资额大跌近60% 。

同策研究院的统计数据显示 ， 8月 ， 40家典型房企融资金额为368.26亿元 ， 环比下跌58.15% ， 接近5月的最低点 。 主要债权融资方式融资金额均大幅下跌 ， 其中 ， 公司债融资大跌超八成 ， 信托贷款融资大跌超六成 。

请注意这几个数字：房地产融资下跌58% ， 公司债下跌超过80% ， 信托超过60%！

这是什么概念？虽然是环比口径 ， 但这下跌的幅度未免也太大了点 ， 融资 ， 是房企最重要的资金来源 ， 无论是银行贷款、票据、公司债、信托 ， 只有借来钱 ， 才能维持拿地-盖房-卖房的高速运转 ， 一般来说 ， 融资额的变动 ， 充其量每个月上升或下降40%以内算是正常波动 ， 如今直接大跌60% ， 只能用“罕见”来形容 。

第二 ， 棚改总量大降50%以上 ， “旧改”正式接力 。

数据显示 ， 今年各地棚改总量加起来不过285万套 ， 同比去年下滑幅度超过了50% ， 尤其是山东、河南、山西等地 ， 总量降幅甚至超过了70% 。

棚改下降 ， 对楼市有什么影响？

有专家指出 ， 按照中性情景假设 ， 若2019年棚改实际开工285万套、货币化安置比例降至20-40% ， 或拖累地产投资增速约8个百分点、拖累商品房销售面积增速约10个百分点 。 以这样的影响力来算 ， 中西部省份的房地产市场 ， 投资和销售面积增速会下降达12%以上 。

道理很简单 ， 前些年 ， 是拆迁户这种“无中生有”的需求 ， 刺激了中小城市的房价上涨 ， 如今 ， 在拆迁总量减少 ， 尤其是“旧改”浮出水面的情况下 ， 楼市很难重复过去几年那样的强劲走势 。

所谓旧改 ， 是对“老破小”的外立面、道路、水电暖气、电梯进行升级 ， 有机构测算 ， 未来市场空间可达4万亿 ， 展望未来5年 ， 至少有8000亿的相关投资可以期待 ， 一方面可以替代棚改收紧后的投资 ， 另一方面又能避免大拆大建 ， 称之为房地产的“新发动机”丝毫不为过 。

从今年七月开始 ， 旧改加速推进的态势非常明显 。

比如 ， 近日举行的2019（第十四届）城市发展与规划大会 ， 包括住建部原副部长仇保兴在内的诸多专家对旧改提出不少建议 。 在9月4日 ， 广东发布了《加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》 ， 此外 ， 从8月至今 ， 入围旧改的试点城市持续增加 。