----再谈买非住宅的风险：福州楼市又现腰斩价 ， 打四折卖房是真是假？//----

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近几日 ， 福州不少人的朋友圈里刷着这么一则广告 ， 出售位于世欧王庄王子塔的某处二手写字楼 。 这则广告销售的是30层以上的整层写字楼 ， 一共15本房产证 ， 共896㎡ 。 广告声称是打4折出售 ， 房东的成本价是3千万 ， 如今亏本2千万出售 ， 一口价1300万 。 并且解释 ， 当初办房产证花了75万 ， 每年银行贷款利息百万 ， 当年装修花了800万 ， 月租金每月48760元 。

按如今的报价计算 ， 1300万除以896㎡ ， 则如今该处房产每平方米的售价是1.45万 。

此时大家的第一反应就是：这是假房源吗？经查安居客 ， 的确存在这么一处房源 ， 并且具有极佳的装修 。

大家又想问：这是特例吗？显然也不是 ， 因为同样位于王子塔的还有另外一处类似的在售房源 ， 900㎡ ， 挂牌价1350万 ， 但是装修上相较上面的那套房源稍差一些 。

看来这是真实存在的房源和售价 ， 并且不是孤例 ， 可以代表当前真实的市场现状了 。 更何况后台也有看过该处房子的朋友进行佐证 。 本身这种超大面积超高总价的写字楼面向客群十分有限 ， 买得起的人非常少 ， 没有必要故意挂低价钓鱼浪费时间 。

既然这两处房源是真实存在的 ， 的的确确如今以1.45-1.5万的挂牌价销售 ， 此时大家必然要问的第三个问题就是：是否真如广告中所言 ， 如今是打四折亏2000万出售呢？

根据后台看过房的朋友反馈 ， 他看房的时候看过房东的购房发票 ， 上面写着当初购房单价是2.4万 ， 那么 ， 是否真是这个价格呢？我们再查阅一下当初世欧王庄王子塔的售价来佐证 。 经网络搜索该项目的历史信息 ， 世欧王庄的王子塔大致在2014年开始打出广告 ， 2016年上半年该楼盘的广告售价是2万元 ， 而到2016年下半年以后就涨到了2.4万元 ， 2017年下半年最高涨到2.6万元 。 此后2018年略有降价 ， 但也在2.3-2.4万左右 。 因此 ， 可以看出上述房产原房东发票上写着的2.4万是真实的 ， 当初买来的时候的确是这个价 。

那么 ， 2.4万的单价 ， 896㎡的房子 ， 总价大约2150万 ， 总价跌了四成 ， 但只亏850万 ， 没亏2000万啊 。 这时候 ， 就要看到上面广告中提到的办房产证75万 ， 装修800万 ， 以及每年贷款利息百万 。

办房产证交税75万毋庸置疑 ， 装修800万不知真假 ， 但是该处办公楼的确装修相当豪华 。 每年贷款利息百万有点夸张 ， 因为按照首付50% ， 贷款1075万 ， 年限10年 ， 基准利率上浮10%来计算 ， 这些房子月供11.6万 ， 其中利息部分只有四万多 。 也就是说房东这三年来还的银行贷款利息有一百多万这是肯定的 ， 但是不至于每年利息都上百万 ， 除非房东连首付都是借来的 。

既然以上广告中提到每月的租金是48760元 ， 那么大体上租金和贷款利息相抵 ， 可以略过不计 。 假设装修花了800万是真的 ， 那么相加之下成本的确高达3025万 ， 说是亏本2000万打四折出售虽然略有一点夸张 ， 但是倒也可以自圆其说 。

不管怎么说 ， 如今这处房子已经让当初买他的人血亏是肯定的了 。 虽然这处写字楼位于福州中心地段 ， 地标建筑 ， 楼层上佳 ， 视野极好 ， 装修豪华 。 但是最终不仅没有保值增值 ， 反而在短短两三年内贬值一半以上 。 而更加严峻的是 ， 如今即便是以腰斩价出售 ， 也未必能找到买家 。