----4年前 ， 楼市埋下“伏笔”！9月出现“后遗症” ， 专家：年底就见效//----

"multi_version":false9月份的楼市 ， 与往年相比 ， 有许多“异乎寻常”的特征 。

拿成交量来说 ， 历来的“金九银十” ， 都是房企推盘的旺季 ， 因为中秋、十一双节来临 ， 购房者沉寂近一年的心思 ， 都变得蠢蠢欲动 ， 开发商索性会来个“顺水推舟” ， 降价也好 ， 促销也罢 ， 不管真真假假的优惠 ， 场面上的热闹总不会缺 。

今年大有不同 ， 无论新房还是二手房 ， 都表现的有点萎靡 。

“金九”首周 ， 新房表现并不乐观 ， 20城新房销售面积回落 ， 环比下滑14.5% ， 尤其一线城市下滑明显 ， 仅深圳成交面积小幅上升 ， 北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7% ， 30.9% ， 29.4% 。

20个重点城市环比下滑的幅度还不到20% ， 但是 ， 单单北上广这三个城市 ， 成交量下滑都达到了30%以上 。

京沪广深 ， 代表的是楼市里的“龙头” ， 20个重点城市 ， 包括苏州、杭州、南京、厦门、成都、西安在内的新一线城市 ， 又是典型的“中坚力量” ， 成交量大幅下滑 ， 会对全国其他近300个城市 ， 形成强烈的“示范效应”、“跟风效应” ， 人气下降 ， 已在所难免 。

二手房方面 ， 在刚刚过去的8月份到九月初 ， 13个重点城市的二手房成交量环比下降8.5% ， 成交量仍处于5月以来的下行通道之中 。

其中 ， 除南京外 ， 其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降 ， 厦门降幅最大 ， 达25.3% 。

新房与二手房同时出现了“环比”大幅下滑 ， 说明9月份的楼市 ， 比起8月份 ， 出现了“断崖”式的走弱 。

笔者认为 ， 这是楼市出现了典型的“后遗症” ， 病症的根本 ， 是在4年前楼市埋下“伏笔”造成的 。

4年前是什么时间？是一轮房价大涨的前夜 ， 也是房价上涨由“普涨普跌”转为“分化”的契机 ， 更是居民杠杆率、房屋空置率等多个指标开始大幅波动的时刻 。

具体而言 ， 4年前 ， 有两个“伏笔” ， 直到今年才逐步“发酵” 。

第一 ， 2015年起 ， 三四线楼市出现“人房背离” 。

何为“人房分离”？按经济学家李迅雷的说法 ， 从“本市户籍购房家庭占购房家庭总数的比例”可以看出 ， 小城市由本市户籍家庭购房的比例持续下降 ， 这也就意味着：一二线居民去三四线投资住房的比例大大增加 。

说直白一点 ， 正是因为大城市的居民跑去小城市炒房了 ， 这部分人群平日里还在大城市居住 ， 但房产都在小城市 ， 这样一来 ， 购房者和住房直接分开 ， 三四线城市的空置率不高才怪 。

有份数据 ， 很能说明问题 。

2015到2019的4年时间当中 ， 我们看到省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人） ， 三者合计占87.1% 。

但是 ， 小城市的人口一边在向大城市加速流入 ， 天平另一端的房价 ， 却又持续抬升 ， 这种违背常理的上涨 ， 是造成楼市“旺季不旺”的重要原因 。

第二 ， 棚改货币化 ， 叠加房企下沉小城市 。

棚改 ， 是楼市最近四年崛起的一大“发动机” ， 原来的棚户区改造 ， 只给房子不给钱 ， 就算有补助 ， 大部分也是过渡费之类的“小钱” ， 这种安置方法 ， 因为回迁房大部分不会入市流通 ， 拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱 ， 不会对当地楼市的流通体系造成冲击 。