200平的别墅和大平层该怎么选？
你好，本人在开发商从事营销十多年，这个问题，就我个人从业经验，与你做如下分享 。
还是先理清几个前置条件 。
1-别墅分很多种，你说的是联排，还是叠拼，200平这个面积段的，还有双拼别墅 。
2-200平是建筑面积还是实用面积？也就是包含了开发商所谓的拓展面积 。
3-别墅在你的城市所处哪个地段？大平层的地段？
4-两个选择房子总价是否接近？大平层是否带精装修？
这几个前置条件不理清，这个问题的答案，人家随便给你一个，我个人认为没有参考意义 。
下面我假设一下大概率的几个条件，然后给你做分析比较 。
别墅的假设：
产品类型：总建面20万项目，高低配组合，最北边三栋高层，南向全部联排产品，假设东边套，南向和东侧带有花园，花园面积100平左右 。
产品细节：地上三层，地下一层，首层层高3.4米，二层三层层高3米 。地下室层高5.4米 。
产品尺度：三开间 。一层餐客横厅，面宽7.4米，还有一个带独立卫生间的卧室，开建3米 。二层假设为2+1设计，两个带独立卫生间的套房，还有一个半开放的家庭聚会空间 。三层为独立大套间卧室，开建4.5米，南向带有露台，面积15平左右 。
地下室：南北两侧带通风井，可南北通风 。5.4米层高，可局部做两层，另一部分做挑空地下大堂 。
【200平的小别墅值得买吗，与大平层比哪个好？】得房率：建筑面积200平，实得面积约350平米（不含花园） 。
交付标准：毛坯 。装修费用预估：9000元一平（含土建/水泥砂浆/主材/机电/软装）
对了，最好开发商有预留电梯井，你可自己购买一台液压式电梯，毕竟上下4层 。
地段：市区中近郊项目，周边有快速路，但是无地铁 。
上述是我做过的一个项目，地点在太湖边某个城市 。我很喜欢，当时让我卖出了当地城市别墅的最高价，打破历史记录 。
说一下这种别墅的居住价值：
1-人生有一墅，方得完美 。如果你是生意场上的高手，那么拥有这套别墅，可以让你的交际圈变得更加广泛 。你可以邀请私人主厨来你家，为你的生意伙伴或者政府要员，享受一场私密的私人盛宴 。同时，这可以成为你一生的终极居住理想 。
2-百善孝为先，此别墅可将父母安置其中，一楼带独立卫生间的套房，就是为老人定制 。最好房间带落地窗，开窗可直接进入花园，清晨老人身心舒畅，延年益寿 。
3-事业有成，家人最重要 。二楼的家庭空间，不为招待亲朋，只为家人之间畅聊，没有电视，没有手机，你们一家人可以无障碍沟通感情 。
4-还有女主人最爱的花园，不说了，打字累了 。
再说说大平层 。
面积180起步，得房率90%以上 。大平层一般出现在市中心绝版地段，或者旁边有湖或者公园景区，有限高，开发商不得已会去做大平层 。
大平层一般两梯两户，中间通过消防门，营造一梯一户的氛围 。
250平以上大平层，甚至会有两梯一户的设计，极为奢华 。
大平层在一二线城市一般为精装交付，这些城市大平层精装标准一般做到3500-5000，注意，这是我们的内部成本标准，对外一般会翻倍宣传 。
大平层的最大优势有三个：
1-地处市中心绝对优质地段，晚上整个城市在你眼光瞩目之下 。周边生活配套完善 。
2-开间尺度惊人，开建可以做到14米甚至更大，单卧室就能给你4.5米面宽，餐客厅可以放下一个台球桌还绰绰有余 。
3-大平层物业管理普遍比上面那种高低配的别墅产品好，整个小区纯粹，都是同一个圈层的朋友 。

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