文/ 钟黛 编辑/ 江一苇

交易落定 ， 车建新卖掉了“命根子”的控制权 。

7月18日 ， 远洋集团发布公告 ， 远洋集团及其关联合作方拟以40亿元获取红星启发合计70%的股权 。 交易标的仅指向红星企发下属的红星地产板块 。

此桩交易将缓解红星系的流动性危机 。 近年来 ， 红星系在多元化扩张之下 ， 债台高筑 ， 疫情加剧了困境 ， 资金链紧绷 。

红星系的实控人车建新 ， 一度喜欢在采访中直接或间接谈到同行王健林 。 2018年 ， 王健林刚刚从“买买买”转向“卖卖卖” ， 车建新在采访中意有所指：“他们很多人把钱投到海外去 ， 然后让企业负债几千亿上万亿 ， 我觉得肯定是有风险的 。 ”“我要是负债一万亿 ， 肯定睡觉都睡不着” 。

不过 ， 三年后 ， 红星系也因多元化爆发了债务危局 ， 车建新最终和王健林一样 ， 割肉求生 ， 走向“轻资产、重运营、降杠杆”之路 。

隐形地主

从常州走出来的木匠车建新 ， 不仅是全球最大的家居Mall运营商 ， 还是A股最大的地主之一 。

早在1998年 ， 车建新就开始自己买地、自建部分商场 。 早年他曾说过：“买地是做企业绝对的命根子 。 ”

他炒地皮颇有心得：“我（的家居Mall）在三四线城市就是做轻资产 ， 一二线城市做重资产 。 因为三四线的投资回报率要低一点 ， 一二线的投资回报率高 。 ”

2015年 ， “红星美凯龙家居”在港股上市 ， 盈利能力“亮瞎眼”：当年营收91.8亿元 ， 净利润43.7亿元 ， 净利率46.8% 。 其中 ， 公允价值收益达到了23.8亿元 ， 贡献了过半的净利润 。

如果减去这部分收入 ， 当年红星美凯龙家居的净利率降至21.65% 。 所谓公允价值收益 ， 即红星美凯龙手里的地皮涨价了 ， 尽管没有出售 ， 但涨价部分也计入营收中 。

不仅家居主业靠物业增殖赚得盆满钵满 ， 车建新还拥有独立于红星美凯龙家居之外的地产公司 。 2009年 ， “红星地产”成立 ， 从事地产开发、商业投资开发运营与商业资产管理输出 。

2017年 ， 车建新高调宣布：红星地产向千亿销售目标迈进 。 随后 ， 在地产业逐渐转凉的氛围中 ， 红星地产逆势扩张 。 据易居克而瑞统计 ， 2020年 ， 红星地产全口径销售额为614亿元 ， 权益销售额为438亿元 ， 排名第63位 。

如今 ， 车老板多年来圈下的优质地皮 ， 为远洋做了嫁衣 。

目前 ， 红星地产待售货值接近千亿 ， 其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；从业态分布来看 ， 可售型住宅产品比重高达80% ， 且多为面向刚需和刚改的高效项目 ， 可实现快速去化 。

红星地产还拥有21个商业项目 ， 其中位于一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上 。 目前 ， 商业项目有3个处于开业状态 ， 预计今明两年新增开业数量约十余个 。

多元化版图

多年高速扩张、多元布局之后 ， 红星系债务高企 。

红星美凯龙家居则不断转型 ， 2012年开始探索电商之路 ， 2016年开启O2O战略 ， 三年后正式推出“1001战略” ， 即在实体商场拓展到1000家的基础上 ， 打造1个互联网平台 ， 线上线下一体化 。

围绕家居主业 ， 红星系的触角向上下游不断延申 ， 在住建集采、家居物流、装修 ， 乃至
融资租赁、供应链金融方面皆设有子公司 ， 想赚整条产业链的钱 。