----楼市“柳暗花明”！两个消息在“暗示” ， “无房者”要交好运了？//----

单纯从数据上看 ， 楼市似乎已经到了“积重难返”的地步 。

从购房者的角度而言 ， 负债买房的空间越来越少 ， 数据显示 ， 居民部门一直在加杠杆 ， 从2009年1季度至2019年1季度 ， 杠杆率从18.96%上升到54.28% ， 上涨了35.32个百分点 ， 平均每年上涨3.5个百分点 ， 而且2013年后还在加速 。

国际上 ， 一般把70%作为居民杠杆率的极限 ， 现在近60%的住户杠杆率 ， 意味着购房者能够透支的债务空间已经很小了 。

举个例子 ， 现在随便找个家庭 ， 又是房贷又是车贷 ， 一家人月收入的50%以上都要用于偿还各类贷款 ， 此时再让他们买房 ， 也是勉为其难 。

从房地产市场的角度来说 ， 购房置业的需求 ， 已经出现了“边际下降” 。

什么意思呢？好比是一个饿极了的乞丐 ， 突然间吃到了一口热包子 ， 当然会表现的“狼吞虎咽” ， 但是 ， 当他已经吃饱之后 ， 再美味的包子 ， 也不可能再提起一点兴趣 。

对楼市来说也是如此 ， 根据统计局公布的数字 ， 目前我国人均居住面积已经达到了39平米 ， 房地产市场的增长潜力将大打折扣 ， 好比一个人已经吃饱 ， 就不会再胡吃海塞了 。

不过 ， 刚需族、炒房客和房企们 ， 他们的分歧也日渐加大 ， 在居民杠杆率持续上行、人均居住面积越来越高的当下 ， 依然有不少“无房者”没有跟上房价上涨的“末班车” ， 至今依然在为买房这件事所苦恼 。

虽然表面上看 ， 楼市显得“山重水复疑无路” ， 然而 ， 在八月份 ， 有两个消息在“暗示” ， 楼市又到了“柳暗花明”的时刻 。

第一 ， 房地产开发投资增速回落 。

数据显示 ， 2019年1—7月份 ， 全国房地产开发投资72843亿元 ， 同比增长10.6% ， 增速比1—6月份回落0.3个百分点 。 其中 ， 住宅投资53466亿元 ， 增速回落0.7个百分点 。

值得注意的是 ， 房地产开发投资额 ， 已经是连续第四个月增速回落 ， 也就是说 ， 从3月份开始 ， 表面上楼市“小阳春”热火朝天 ， 市场上的大资金却在“打退堂鼓” 。

房企不想再扩张了 ， 信托规模又下降了 ， 银行贷款和购房者的回款也在减少 ， 对于房企来说 ， “钱袋子”不宽裕 ， 必然意味着投资额下降 。

第二 ， 商品房销售面积下降 。

1-7月份 ， 商品房销售面积88783万平方米 ， 同比下降1.3% ， 降幅比1-6月份收窄0.5个百分点 。

其中 ， 住宅销售面积下降0.4% ， 办公楼销售面积下降10.8% ， 商业营业用房销售面积下降13.1% 。 商品房销售额83162亿元 ， 增长6.2% ， 增速加快0.6个百分点 。 其中 ， 住宅销售额增长9.2% ， 办公楼销售额下降13.3% ， 商业营业用房销售额下降10.9% 。

这份数据有个很有趣的现象 ， 商品房销售面积已经连续6个月在下降了 ， 但是 ， 从分项来看 ， 住宅的销售额反而还在保持高增长 ， 相比之下 ， 写字楼、商用房的增速却大幅回落 。

这只能说明一个问题：那些均价更高的省会、新一线城市 ， 房地产市场依然保持着高活跃度 。 但是 ， 之前占销售面积最多的三四线市场 ， 却已经渐渐变得无人问津了 。

笔者认为 ， 这两个消息“暗示”的意味很浓 ， 对投机客来说 ， 未来持有房产会变得很“难熬” ， 对“无房者”而言 ， 意味着要“交好运”了 。