----10年之后 ， 楼市会变成“金矿”还是“菜市场”？两位首富说出心声//----

最近 ， 笔者看到了一组数据 ， 感触很深 。

根据国泰君安证券研究所的一则报告 ， 截至2018年末 ， 我国居民部门的杠杆率为52.6% ， 把其分拆到各个省市 ， 分布的非常不平衡 。

其中以浙江76%为最 ， 其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55% 。

其中浙江、上海、广东、北京4个地区属于经济发达地带 ， 处在京津冀、长三角、珠三角核心经济发展地带 ， 重庆地区比较发达 ， 福建发展中等 ， 而甘肃、江西发展速度较为落后 。

从地区分布的版图上来看 ， 这些地方 ， 既贯穿了沿海几个成熟城市群 ， 又有中西部欠发达省份 ， 恰好形成了一个“U型”结构 。

这就是我感到有意思的地方 ， 这样的结构 ， 反映了购房者负担最重的两个极端 ， 要么是京沪广深这样的超级大都市 ， 要么是三线以下的偏远地市和县城 ， 买房子的难度正日益增加 。

从这个角度来说 ， 在灯红酒绿的大城市中租房“996” ， 与在家乡“朝九晚五”混日子的人 ， 没有任何分别 ， 因为他们都买不起房 。

那么 ， 假设购房者负担继续加重 ， 负债的空间进一步拓展 ， 杠杆率持续上升 ， 10年后 ， 买不起房的人会不会越来越多？或者说 ， 楼市到底会变成“金矿”还是“菜市场”？

笔者认为 ， 要从以下三个方面来分析 。

第一 ， 所处城市不同 ， 楼市表现也会不同 ， 一二线并非绝对意义上的“避风港” 。

人口往大城市集聚 ， 这是近些年来最直观的现象 ， 数据显示 ， 1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人） ， 三者合计占87.1% 。

2010-2015年 ， 流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市 ， 比如郑州、武汉、西安、成都等地 ， 从2015年至今 ， 新一线城市继续爆发 ， 杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市 ， 成为人口涌入的重点区域 。

但是 ， 我们不能据此认为一二线楼市就完全没有问题 ， 从最近广州番禺某楼盘两天降价6000元就能看出来 ， 即便是实力雄厚的大都市 ， 远郊区域依然存在风险 。

也就是说 ， 未来的楼市 ， 极有可能呈现“两头小 ， 中间大”的格局 ， 京沪等地因为控制规模的因素 ， 人口呈现持续净流出状态 ， 北京、深圳自调控加码后 ， 二手房价持续阴跌 。

此外 ， 三四线楼市因为人口常年流出 ， 加上棚改总量减少 ， 货币化安置比例下降 ， 房地产库存再次上升 ， 未来可能会面临“房子比人多”的局面 ， 房价步入“稳中有降”的趋势也是必然 。

因此 ， 那些人口持续涌入的核心城市圈 ， 尽管杠杆率高企 ， 未来依然会像“金矿”一样高不可攀 ， 而那些人口常年流出的四五线城市 ， 或者大城市的远郊地区 ， 房地产变成“菜市场”也不是不可能 。

第二 ， 未来十年 ， 劳动力数量的变化 。

为什么要强调劳动力数量呢？众多周知 ， 大部分人买房 ， 要么是因为结婚 ， 要么是因为生儿育女后要置换 ， 要么是因为小孩上学 。

婚房、改善房、置换房的需求从何而来？当然是劳动力人口 。

上个月 ， 在由中国社会科学院社会保障实验室（世界社保研究中心）主办的某活动上 ， 人口资源环境委员会副主任王培安表示 ， 国际接轨劳动人口15到64岁 ， 我们现在还有9.9亿 ， 2030年还有9.5亿 ， 2050年还有8.2亿 。