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公寓存在于楼市的唯一意义 ， 就是收智商税 。 公寓就像是楼市版的比特币和P2P 。 好像所有人都知道这是个坑 ， 但偏偏又有更多的人跳进去 。 之前 ， 关于公寓 ， 有一段话在中介的朋友圈里广泛传播：? 公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权；

? 自2017年5月1日起 ， 不动产登记正式生效 ， 公寓产权到期也可续期；

? 从今天开始 ， 公寓和住宅毫无区别 。

我想 ， 这应该是一种智商筛选 ， 相信这东西的大都是智商低好骗的 。 公寓的问题 ， 绝不是产权年限的问题 ， 也不是贷款年限的问题 ， 还不是持有成本更高的问题 ， 亦不是商水商电收费更贵的问题 ， 更不是不能落户没有学位居住密度大的问题……哦 ， 讲到这里 ， 似乎这玩意儿的确是一无是处 。 公寓最大的问题是：流动性的问题 。 流动性的背后 ， 有税费的问题 。 按照目前的商办类物业交易税费来算的话 ， 一次交易能吃掉你40%以上的增值收益 。 这种税费 ， 直接摧毁了公寓一半以上的流动性 。 流动性的背后 ， 还有供应过剩的问题 。 咱们前面说过 ， 魔幻的地方规划了大批更加魔幻的城市综合体 ， 导致现在中国所有城市的商业体量严重超过了国际红线 。 这部分超标的过剩体量 ， 70%以上都被做成了公寓 ， 流入市场 。 你不妨进入二手市场里 ， 去关注一下公寓的价格 。 比如 ， “中原徐家汇”郑东新区里的某栋公寓价格——

分分钟教你做人 ， 分分钟告诉你 ， 什么叫真正的不动产 ， 什么叫真正的房住不炒 。 流动性的背后 ， 还有政策的不确定性 。 “禁公寓令”、“禁商改住” ， 已经从京沪这样的一线城市 ， 开始下沉到厦门、杭州这样的二线城市 。 在下沉的过程中 ， 它们遵循着一种规则——摧毁居住功能 ， 是商办的 ， 就要卖给/租给企业 ， 不得卖给/租给个人 。 而且 ， 这种规则 ， 合情且合理 ， 本身公寓就是商办物业的苟且和违规 。 现实的情况是 ， 哪有那么多的企业租公寓 ， 真正租公寓的不就是暂时买不起房的刚需么 。 买公寓的人 ， 觉得自己可以吃个租金 ， 当个中间商 ， 赚赚刚需过渡的差价 ， 结果最后自己成为了那个差价 。 楼市的真实 ， 就像爱情一样 。

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其实 ， 公寓这东西 ， 在过去的两年时间里 ， 真可谓破鼓万人捶 。 这是处于楼市鄙视链末端的资产——玩儿写字楼的 ， 瞧不起玩儿商铺的；玩儿商铺的 ， 瞧不起玩儿住宅的 。 然后 ， 大家一起鄙视买公寓的 。 即便如此 ， 仍然有人上当 。 究其上当的原因 ， 无非就是住宅涨的太快 ， 而自己一没房票 ， 二没贷票 ， 三没学历 ， 玩不了落户 。 于是 ， 就总想弯道超车 ， 买套公寓 ， 赶上一波房价浪潮 。 说到底 ， 就是贪心惹的祸 ， 就是怕错过惹的祸 。 很多人不是败给了智商余额不足 ， 而是败给了贪心 。 人一旦有了贪念 ， 一旦开始捉摸弯道超车 ， 智商就会被按在地上摩擦 ， 就会自动降维 ， 被别人反复打击 。 就比如 ， 前两天深圳得了个大利好 ， 一大批没有购房资格的人又开始蠢蠢欲动 ， 想冲进去买个公寓 。 去吧！去吧！深圳的公寓过剩更加严重！它不能告诉你摩托是怎么有的 ， 但一定能告诉你单车是怎么没的 。 贪念一上线 ， 智商就下线 。