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8月22日晚间 ， 中梁控股发布2019年中期业绩公告 。 本期 ， 中梁以自身独特的快周转、全覆盖、全结构布局在实现盈利高增长的同时 ， 做到了低负债 ， 实现了稳健的财务水平 。

前7月完成年度销售目标58% 全覆盖全结构布局分散风险

中梁上市不过一月有余 ， 递交的第一份答卷已显露锋芒 。 公告显示 ， 中梁本期实现合约销售额636.7亿元 ， 同比增长26.8% ， 完成全年销售目标1300亿元的49% 。 截至2019年7月底 ， 中梁已完成年度销售目标的58% 。

从区域维度来看 ， 中梁在长三角地区收获349.8亿元销售额 ， 占总销售额的55% ， 平均售价更是达到了每平方米12934元 ， 这意味着未来中梁的结转收入中将有较多高毛利的项目；公司在中西部地区和海峡西岸地区分获151.1亿元及77.0亿元的销售额 ， 占比分别为23.7%、12.1% 。

此外 ， 中梁多点开花 ， 在逾100座城市内收获了不同比例的销售额 ， 其中公司在温州、台州、金华、丽水的销售额占比为9.2%、6.1%、6.0%及5.3% ， 分列期内前四 。 全覆盖、全结构的销售布局给中梁带来的是较为平均的分城销售额 ， 以及体量稳定的总销售额 ， 很大程度上分散了经济及政策的风险 。

另一方面 ， 中梁也在加快自己的周转速度 。 截至期末 ， 中梁有214个在建项目及在建物业约1185.0亿元 ， 较期初的994.8亿元增长19.1%；还有28个已完工物业项目及持作待售的已完工物业约14.4亿元 ， 较期初的36.0亿元减少60.1% 。

高盈利低负债 规模与利润将逐渐平衡

2016年-2018年 ， 中梁分别实现190亿元、649亿元及1015亿元的总销售额 ， 近两年的复合增长率高达131.1% ， 在公司销售规模由百亿跨过千亿之后 ， 其营收规模也逐渐走高 。 期内 ， 中梁实现营收205.6亿元 ， 同比大涨111.2%；其中开发项目结转收入204.1亿元 ， 同比大涨112.2% ， 结算面积由去年同期的79.0万平方米大涨129.8%至181.7万平方米 ， 这一数字是中梁期末竣工面积149.8万平方米的1.2倍 ， 中梁方面亦表示 ， 2019年上半年去化率超过70% ， 其周转速度可见一斑 。 同时 ， 公司已签约未结转金额约1500亿元 ， 未来营收增长空间较大 。

中梁本期的毛利亦大增89.2%至50.3亿元；实现净利润约19.0亿元 ， 同比大涨126.8%；实现归母净利润12.0亿元 ， 同比大涨81.8% 。 此外 ， 随着中梁盈利规模与销售规模逐渐平衡 ， 其费用的“错配”亦将逐步改善 ， 能在未来释放出更多的净利润 。

中梁在实现高营收的同时 ， 还做到了低负债 ， 净负债率由期初的58.1%降至43.5% ， 保持行业低位；公司期末在手现金247.2亿元 ， 预收房款较期初增长187.0亿元至1141.8亿元 ， 一年内到期负债144.7亿元 ， 资金流动性充裕 ， 偿债压力不大 。

因此 ， 中梁稳健的财务状况得到了权威评级机构的认可 ， 获得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级机构给予B+评级 ， 展望稳定 ， 属于去年以来上市内房股的高层次评级 。

值得一提的是 ， 中梁还将派发中期股息每股13.8分 ， 派息总额达4.9亿元 ， 占核心净利润总额的40% 。

二三线城市布局比例超八成 拿地主要依靠内部造血

中梁多年来通过对市场周期的把握与全结构布局战略实施精准落子 ， 在市场、外部环境发生变化时不断调整自身的战略 。

中梁将自己的拿地逻辑总结为：当公司资金充裕、土地竞争较为激烈的时候 ， 公司将加重三、四线城市的布局比例；反之则会加重二线城市的比例 。 2018年至今 ， 中梁增加了二线及三线城市买地的比重——期内 ， 中梁新进入18个城市 ， 包括西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点二三线城市；截至期末 ， 中梁布局二、三线城市的比例分别为18.2%及64.1% ， 二者占比超八成 。

期内 ， 公司以招拍挂为主要拿地方式获取70个项目 ， 规划建筑面积810万平方米 ， 平均土地成本为每平方米3934元 ， 总地价款252亿元 。 中梁副总裁游思嘉表示 ， 公司上半年买地比较谨慎 ， 相对同业亦比较保守 ， 同时得益于内部高达90%的销售回款 ， 中梁得以在没有大量外部融资的情况下获取土地 。 “上半年中梁没有做特别的融资 ， 包括IPO是7月才到账的 。 ”游思嘉如是说 。