----从现在到年底 ， 房企和购房者 ， 谁更“等不起”？答案只有一个//----

8月末的楼市 ， 看起来波澜不惊 ， 实则暗流汹涌 。

比如 ， 央行最近宣布 ， 自10月8日起 ， 房产按揭贷款利率机制 ， 从过往的“基准利率乘以上下浮比例” ， 改为“LPR+

加点” ， 也就是说 ， 按揭利率的“锚” ， 不再是基准利率 ， 而是LPR 。

什么叫LPR？简单点说 ， 是利率的报价机制 ， 每个月都会发布一次 ， 房贷利率目前参照的是5年期LPR（4.85%） ， 至于各地上浮多少 ， 要看不同情况而定 。

事实上 ， 对于绝大部分城市来说 ， 如今的房贷利率 ， 不管是参考基准利率还是LPR ， 都极大的抑制了非理性的投机情绪 。

从市场上来看 ， 在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市房贷利率涨幅较大 ， 部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20% ， 而二套房房贷的利率最高至基准上浮25-35% 。

众所周知 ， 利率增加的幅度 ， 决定了大部分购房者的月供成本 ， 也是楼市调控的重要风向标 。

展望后市 ， 如此“严苛”的环境下 ， 从现在到年底 ， 房企和购房者 ， 谁更“等不起”？、

答案只有一个：开发商 。 笔者认为 ， 原因有以下两点 。

第一 ， 交工的压力与日俱增 。

长江证券宏观分析师赵伟此前指出 ， 2019年4季度将是住宅竣工高峰期 ， 可关注11、12月竣工数据变化 ， 分区域来看 ， 东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中 ， 北京、江苏、浙江、广东等省（市） ， 今年面临较大交付压力 。 此外 ， 中部地区的湖北、安徽和江西 ， 西部地区的重庆、广西和贵州 ， 也存在一定交付压力 。

也就是说 ， 按照期房2-3年竣工的周期来看 ， 2016-2017年买房的这一波人 ， 今年必须要等到交房 ， 否则开发商就会延期 ， 在专家看来 ， 今年四季度的时间节点非常关键 ， 未来只有4个月的时间了 。

第二 ， 房企的负债和杠杆太高 。

大家都知道 ， 居民杠杆率反映的是购房者负债的压力 ， 近些年的增长不可谓不快 ， 住户部门已经逼近60%的负债率 ， 但是 ， 购房者和房企比起来 ， 可以说是“小巫见大巫” 。

数据显示 ， 自2016年4季度至今 ， 预收账款占房企负债比重已经从29.4%攀升到了34.4% ， 创出了三年以来的新高 。

来自购房者们的回款 ， 并没有被开发商们用来加快施工进度 ， 而是把这些钱又投入到了土地市场 。 长此以往 ， 必然会造成施工面积增速下降 ， 从而推迟交房时间 。

有个数据更直观：房企破产家数 。

据媒体报道 ， 八月还没过完 ， 今年全国就有274家房地产企业宣告破产清算 ， 相比2018年破产的458家 ， 今年房企破产速度明显加快了 。

据统计 ， 近三年破产的房企已经超过1000家 ， 主要集中在三四线城市的中小房企 。 成立时间短 ， 一般是两到五年 ， 资产规模普遍是五亿到三十亿之间 。

注意这两个特点 ， 一是房企破产的速度在加快 ， 二是三四线的中小房企 。

反观那些巨无霸们 ， 过的依旧滋润 ， 碧桂园、恒大、万科、融创们 ， 依然享受着行业红利 ， 尽管净利润增速在下降 ， 但是在“大鱼吃小鱼”的时代 ， 体量越大 ， 越容易站稳脚跟 。

回到上文的问题 ， 利率环境趋严 ， 楼市调控此时更加密集 ， 房企“等不起”的话 ， 该怎么办？