----爆雷接连而来 ， 湾区长租公寓该如何破局？//----

----爆雷接连而来 ， 湾区长租公寓该如何破局？//----

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随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台 ， 政策红利释放 ， 产业和人口加速聚集 ， 可以预见的是 ， 大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场 。 但从市场表现看 ， 长租公寓行业正呈现出加速爆雷的趋势 ， 据不完全统计 ， 近两年已经有超过20家长租公寓倒闭 。

面对行业现状 ， 粤港澳大湾区长租公寓行业的破局之路何在？

日前 ， 凤凰网房产大湾区频道上线发布会暨湾区专家智库聘任仪式上 ， 湾区专家们对此进行了深入的探讨 。

湾区长租公寓市场潜力巨大

广州市社会科学院研究员、华南城市研究会常务副会长谈锦钊认为未来租赁市场是需求非常大 ， 特别是在大湾区 ， “9+2”城市群里 ， 人口的流动必然带动出租房市场的兴起 ， 但目前这个巨大租赁市场尚未被完成开发出来 。

“粤港澳大湾区租房租赁市场‘蛋糕’前景非常广阔 。 ”广州克而瑞首席市场分析师肖文晓分析称 ， 整个房地产市场低估了租购并举制度顶层设计对于未来房地产市场的影响 ， 他大胆预测 ， 粤港澳大湾区有可能成为实行租购并举制度的先行示范区 。

但受330政策等影响 ， 公寓市场受到一定的限制 。 广东省房地产研究会执行会长韩世同认为 ， 做长租公寓 ， 关键是提供充足租赁房源 。 湾区应该“特事特办” ， 放开公寓的开发限制 ， 商办物业甚至住宅都能被允许改为公寓 。

据统计 ， 2018年广州公寓出租量达300多万套 ， 其中长租公寓大概15万套 ， 占5% ， 按一套公寓2000元计算 ， 长租公寓经营年收入大概300-400万亿元 ， 尽管相比去年广州住宅销售2456万亿 ， 长租公寓收入并不算高 。

但在世联行首席技术官黎振伟看来 ， 这个数字会不断增长 ， 有着政策支持 ， 开发商也会不断进入长租公寓市场 。

用房地产思维做长租公寓并不可行

随着房地产行业进入下半场 ， 长租公寓成为房企发展新趋势 ， 万科、龙湖、保利、碧桂园等房企纷纷布局长租公寓市场 。 今年以来 ， 长租公寓爆雷不断 ， 曾经入局的行业大佬们纷纷撤退 。 头部房企万科则不得不承认 ， 长租公寓在经营上确实有压力 。

“用房地产思维做长租公寓并不可行 。 ”世联行首席技术官黎振伟分析称 ， 长租公寓跟房地产有着本质区别 ， 一个是增量一个是存量 ， 增量是开发的思维 ， 存量是基于服务的思维 ， 而目前市场最缺的就是服务 。 “为什么爆雷的多数都是中介企业？他们想用炒楼的方式去炒公寓 ， 房子放着不卖一个月可以升 ， 公寓不卖放在那肯定亏本 ， 公寓是一个长期收入的过程 ， 高价收房低价出房容易导致爆雷 。 ”

第一太平戴维斯广州策略顾问部董事张晓远认为长租公寓发展至今 ， 市场上多数是负面新闻 ， 首先开发商在发展长租公寓目的上就存在问题 。 “开发商手上大量公寓、商业物业卖不掉 ， 为了处置这些存量资产 ， 就改成公寓 ， 但这些资产从本质上就相对较差 ， 地段不好 ， 因此租客来源也非常局限 。 不是为了做公寓而做公寓的 ， 只想着怎么把手上卖不出去的处置掉 ， 这就意味着很多企业只是奔着三年计划五年计划去的 ， 不是为了长期运营 。 张晓远建议 ， 如果真的要做长租公寓 ， 首先是把经营理念调整过来 。