事实上 ， 国内很多城市的发展一直延续的是摊大饼模式 ， 从老市中心开始一圈一圈向外逐步扩展 ， 而那些远离市中心的孤岛式新城规划 ， 无论规模有多宏大 ， 前景多美好 ， 未来大概率会失败 ， 所以不建议购房者去碰那些所谓新城 。

其实不只是富力新城 ， 天津整体的房价在最近一段时间都有下降 ， 而且幅度也比较大 ， 不仅远郊静海的房价在下降 ， 很多核心城区的房价也在下降 。

天津是四大直辖市之一 ， 也是国家重点城市 ， 城市基本面在全国来说也是非常好的 ， 可为什么最近一段时间 ， 天津的房价却一直在下跌呢？

我们先来看天津房地产市场的供需情况 。

数据显示 ， 2019年上半年天津宅地推出面积1295.38万平方米 ， 环比上涨24.91% ， 同比上涨54.91% 。

2019年上半年天津住宅累计批准上市面积672.79万平方米 ， 同比上涨46% ， 从月度数据上来看 ， 每个月的供应面积都在不断增加 。

2019年上半年天津住宅累计成交面积577.17万平方米 ， 同比上涨17% 。

从上述几项数据中 ， 我们明显可以感受到 ， 今年上半年 ， 天津批准上市的面积远远超过了累计成交的面积 ， 这也就造成了现在天津房地产库存严重的局面 。

来自中指院的数据统计 ， 2019年上半年 ， 天津住宅出清周期为19.6个月 ， 环比增加0.73个月 ， 短期去化压力增加 。

天津房价下跌的第二个原因就是房价轮动效应 。 要解释这一点 ， 我们需要把时间线拉长 。

首先我们需要明确一点 ， 天津的房地产市场深受北京以及环京的影响 。

2017年下半年 ， 环京北三县调控趋紧 ， 出台了史上最严的限购政策 ， 环京房价进入下行通道 ， 天津的房价也跟随北京及环京的步伐 ， 开始下降 。 按照一般规律来说 ， 2018年 ， 天津的房价也会和北京以及环京一样 ， 继续下调 。

但是 ， 2018年5月 ， 天津发布了海河英才计划 ， 开始抢人 ， 这直接导致处于降价通道的天津房价开始掉头上涨 。 我们还以团泊湖板块为例 ， 2018年9月房价突破了1.35万 。 而等到抢人效应逐渐熄火后 ， 2019年上半年 ， 天津的房价开始继续下调 。

即便是现在 ， 因抢人而改变的房价轨迹也依然在显现 。

今年上半年 ， 环京大厂潮白房价在1.8万元左右徘徊 ， 但是 ， 武清的房价已经超过了2万元 ， 甚至远离北京的武清杨村的房价已经到达了2.5万元 。 可以说这个市场是非常扭曲的 。 因为从区域价值来看 ， 与通州一河之隔的大厂潮白区域价值要远远大于武清 ， 更别说武清杨村 ， 但是上半年杨村的房价 ， 却远远高于大厂潮白 。

最后简单说一下天津的抢人计划 ， 我们知道天津的户口在之前是非常难拿的 ， 就是因为天津优质的高考资源 。 据说天津放开落户后 ， 确实吸引了一批在北京工作的年轻人 ， 不过 ， 成也萧何败也萧何 ， 吸引来的这些年轻人只是看上了天津的高考资源 ， 把户口迁到天津 ， 但是他们工作和居住依然还是在北京 。

这样落户的人口 ， 并不能转变成天津的人口红利 。

从目前情况来看 ， 天津这种房价下调的趋势在下半年依然会持续 ， 至于什么时候回调 ， 还要看天津的供需情况 。

最后 ， 我们总结一下天津这次房价下调给购房者带来了哪些启示 。

第一、购房远离城市新区 ， 无论前期规划有多好 ， 一个新区能否成功都需要时间的检验 。

第二、在楼市刺激性政策出台时 ， 要谨慎购房 。

第三、不是所有的放开落户 ， 都会转化成人口红利 ， 选择城市还是要看城市的基本面 。

第四、观察房价涨跌最基本的条件是 ， 这个城市房地产市场的供需情况 。