----房子足够24亿人居住！房价会“回落”多少？经济学家：30%是极限//----

"multi_version":false这些年 ， 我们盖了多少房子？不妨做个简单的计算 。

根据统计局2017年的调查 ， 中国城镇住房总存量为261亿平方米 ， 其中城区住房总面积为145.9亿平方米 ， 而镇区是115.4亿平方米 。 按90平米一套房 ， 城镇房屋总量大概是2.8亿套 。

此外 ， 去年房地产新开工面积为18亿平米 ， 销售面积将近17亿平米 ， 取平均值17.5亿平米 ， 仍以90平米一套房为基准 ， 一年时间大概新增1900万套住房 。

这样算下来 ， 加上2017、2018的单年数据 ， 目前的住房总量应该是2.9亿套左右 。

有了存量房的总数 ， 再来计算房子够多少人居住 。

前段时间 ， 统计局公布了一份数据 ， 截止2018年底 ， 我国城镇人均住房面积已经达到了39平米 ， 仍然以90平米一套房来计算 ， 大概能满足6亿多人口居住 。

但是 ， 这样的统计方式 ， 没有把小产权房加入进来 ， 有房产研究机构做过测算 ， 这类房子应该是商品住宅的3倍 。

别不信 ， 据之前新浪房产的一篇报道 ， 在房地产市场发展最为成熟的深圳 ， 小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56% ， 即深圳住房中一大半是小产权房 。

深圳尚且如此 ， 更不用说广大的地市和县城了 ， 在商品住宅没有流行开来之前 ， 靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房等等 ， 这些名目繁多的房子 ， 都是“小产权房” ， 而上文提到的住宅总量 ， 只有它三分之一的规模 ， 就是我们传统意义说的红本“大产权房” 。

照这个比例 ， 商品房能够满足6亿人居住 ， 广大农村和县城的小产权房 ， 别管是宿舍、宅基地、农家大院 ， 还是老破小家属院、经适房 ， 它们能满足18亿人居住 。

两者相加 ， 也就意味着 ， 现在的所有房子加起来 ， 足够24亿人居住 。

照这么看 ， 楼市的需求或将大打折扣 ， 因为我们的人口结构 ， 已经很难再释放出巨大的购房需求了 。

举个例子 ， 从上世纪90年代开始 ， 生育率不断下行 ， 性别比一度高达120：100 ， 每120个男孩出生 ， 对应的只有100个女孩 ， 尽管这些年的性别比已经出现极大改观 ， 但1996-2005这一代 ， 是决定未来十年楼市需求的中坚力量 。

此外 ， 15-64岁的劳动力人口 ， 在2013年达到10.06亿的顶峰后 ， 连续5年出现减少 ， 根据经济学家姜超的统计 ， 城镇每千人房地产新开工数量这个指标 ， 也是在2013年达到了最高点 ， 随后出现了回落 。

这绝不是巧合 ， 而是由存量房总量、劳动力人口、购房需求决定的 。

既然大势难以改变 ， 5年后 ， 房价会“回落”多少？比现在能“便宜”多少？

我们不妨参考两位业内人士的答案 。

经济学家姜超此前发文指出 ， 预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30% 。

本轮房价的上涨始于2015年 ， 过去4年当中 ， 许多城市的房价上涨了一倍左右 ， 这种短期大幅上涨的背后 ， 有着居民巨额举债的推动 ， 显然不合理 。

但是 ， 另一方面 ， 过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右 ， 4年下来累计增幅达到40% ， 这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的 ， 所以哪怕房价下跌 ， 应该也不会跌回原点 ， 因此 ， 姜超认为 ， 跌30%左右应该是极致 。

为什么极限是30%呢？

理由很简单：首套房的首付比例在三成以上 ， 二套房的首付比例在五成以上 ， 因此只要房价跌幅不超过30% ， 就不会出现大量的房屋负资产 。