房地产业内大佬潘石屹 ， 也曾就这个问题发表过看法 。

SOHO中国董事长潘石屹在其中期财务数据发布会上对外表示：我之前设想过 ， 如果房价或者资产价格跌20% ， 我们还能活着 ， 但有很多房地产公司就不存在了 ， 如果跌50% ， 我们还能活着 ， 但更多的房地产公司就不存在了” 。

这句话说的斩钉截铁 ， 潘石屹作为业内最早靠房地产起家的人物 ， 经历过上世纪90年代海南楼市的大起大落 ， 也错过了住宅的黄金十年 ， 但他依靠商办模式能做到如今的规模 ， 并且在房地产行业保持领先的个人地位 ， 眼光肯定有独到之处 。

按他透露的答案 ， 20%对开发商来说是一道底线 ， 比经济学家姜超认为的底线还要低 。

原因可能在于 ， 房企经营杠杆率越来越高 ， 长期需求走弱的情况下 ， 手中楼盘库存必然会增加 ， 一旦房价下跌 ， 这些资产都会减值 ， 对于依赖购房者回款和银行贷款的房企来说 ， 价格下降20% ， 意味着自己的资产会缩水40%以上 ， 资金链会出现断裂的可能 。

笔者觉得 ， 楼市进入“稳中有降”的趋势之后 ， 5年时间 ， 均价降幅肯定不会超过30% 。

以往房价呈现“普涨普跌”的状态 ， 未来楼市继续“分化”的概率很大 ， 不少中西部三四线城市会拉低“水准线” ， 而极少数核心一二线城市 ， 依然会高高在上 。

举几个例子 ， 东莞提出了人口目标 ， 2025年 ， 常住人口达到960万人 ， 成都提出 ， 到2035年 ， 常住人口达到2300万人 。 济南提出 ， 2025年人口达到1200万人 ， 西安的目标更“远大” ， 明年就要把人口增长到1500万人的级别 。

很明显 ， 这些热点城市的目标 ， 都是在5年之内将人口级别提升一大截 ， 这么短的时间 ， 完成这个目标 ， 就需要更大规模的人口涌入、

从这个角度来看 ， 热点城市的房价会拉高全国均价 ， 而其他三四线城市会拉低均价 。

在“一正一反”的作用下 ， 5年后 ， 房价大概率只会在5%-10%的降幅中缓跌、慢跌 ， 而不会出现急跌、快跌 。