----听说拆迁赚大钱 ， 那去市中心买一套老房子 ， 靠谱吗？//----

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以房致富有多种方式 ， 其中之一就是拆迁 。 所以很多人就打起了市中心等核心区域老破小住宅的主意 。 很多首次置业者 ， 虽然紧一紧裤腰带 ， 可以买到新的住宅 ， 尽管面积会小一些 ， 但在中介的忽悠下 ， 你看这房子同样的价格还多十平米 ， 你看这房子一拆迁就发财了……他们又动心了 。 老破小住宅 ， 到底能不能买？

笔者的建议是：千万别碰！

为什么会有老破小卖高价的观念呢？笔者从两个认知误区来分析 。 第一 ， 就是“位置位置位置” 。 这个现在妇孺皆知的观念 ， 买房就是买位置 ， 其实是最大的讹传 。 之前笔者多次撰文解释过 ， 现在简单说一下 ， 位置理论 ， 是现任美国总统特朗普最先提出 ， 后来经李嘉诚传入中国大陆 ， 成了一线房产销售人员的推销口号；它主要针对商业地产 ， 好的位置才能带来巨量人流 ， 从来保证出租率；但对于住宅地产 ， 巨量人流并非其优势 ， 举个例子：机场火车站等交通枢纽人流绝对密集 ， 去那里住住就会发现 ， 人流带来的是安全隐患和生活的不便 ， 绝非安逸 。 而且 ， 任何一个城市 ， 去优质的居住核心区看看就会发现 ， 一街之隔的新建优质住宅和老宅子 ， 真正的成交价格 ， 基本上有40%-60%的落差 。

第二 ， 就是拆迁致富 。 这个误区源自于城中村改造 ， 拆迁就得三套房五套房 。 但要搞清楚 ， 那是城镇化的高潮期 ， 而且仅仅针对于集体土地用地的动迁；跟城市商品房没有半毛钱关系 。 城市住宅用地上的建筑 ， 要么按照协议价（当然不是跟你订的协议）一次性货币补偿 ， 要么按照最高1.5倍面积置换安置房——但这就失去了所谓的地段优势：你看那座安置房会建在优质区位、核心区位呢？

当然 ， 也有人会说 ， 我投资老破小 ， 不过是因为他的总价低 ， 这样我有限的资金可以投资更多的住房 ， 也符合开源理论和现金流理论啊 。 确实 ， 在房价异常上涨 ， 楼市畸形火爆的时候 ， 所有的房子 ， 哪怕是个过道 ， 每天的价格都在上浮；又没有限购限售的约束 ， 那种情况下快进快出 ， 确实有机会 。 但这并非楼市的常态 ， 老破小的投资前景 ， 只会随着楼市调控的加入和市场回归理性 ， 而使得资金链越来越长 ， 周转周期也越来越长 ， 对于普通投资者而言 ， 无疑这是非常致命的问题 。

可以说 ， 老破小的价值越来越得不到认同 ， 将是大势所趋 。 毕竟 ， 老房子即便没有占据城市核心区位 ， 也是优质的地块 ， 城市要想升级发展 ， 势必要把这些房子拆迁改造 。 而如果拆迁成本过高 ， 即便是在楼市最火的时候 ， 也不是开发商可以承受的 ， 因此 ， 无论从市场方面 ， 还是从政策方面 ， 都不会对老破小再有倾斜；房住不炒的大精神下 ， 拆房换豪宅 ， 基本上已经是不可能的了 。

综上而言 ， 楼市的规则逐步在变化 ， 过去可以赚钱的不二法门 ， 如今留下的可能只是幻象 。 老房子一套换三套 ， 可能是最大的幻象 。 老破小房子的时间已经不多了 ， 随着房龄的增加 ， 脱手只会越来越困难 。 如果说现在有什么买房建议 ， 那么第一条就是：别买老破小 。