因此 ， 买法拍房其实很容易踩雷 ， 不可心大 。

03

前阵子发生过一个真实案例 。 家住武汉的刘女士 ， 看上一套法拍房 ， 在缴纳30万竞拍保证金 ， 并成功拍下后 ， 单方面毁约 。 20万保证金无法退回 ， 究其原因 ， 居然是落户存在问题 ， 并未与原房主协商一致 ， 从而白白造成巨大损失 。

那么 ， 那么法拍房究竟能不能买、如何买 ， 究竟有哪些需要注意的坑呢？

第一 ， 拍卖房是否已搬离或是有租约 。

但凡你细心 ， 基本上都能在拍卖公告上面发现这样的一行字：法院不负责清退现场 ， 按现状拍卖 。

因为这类房子一般都是企业或者个人破产后被法院查封拍卖的 ， 很难保证拍卖后前屋主已经离开 。

倘若一不小心遇上那些“老赖” ， 一开始还会面临有房不能卖的窘迫局面 。

更尴尬的是 ， 如果这套房子被长期租出去了 ， 你也没辙 。 现行法律规定 ， 租赁大于买卖 ， 如果这套房子之前被签了长期租赁合约（10-20年）的话 ， 你得等租约结束 ， 才能收回这套房子的使用权；

第二 ， 是否存在大量的税费 。

因为性质特殊 ， 所以通常情况下 ， 法拍房转让和受让的税费 ， 都是由买家一人承担 。

由于缺少之前业主的购房发票 ， 缴纳的税款往往都比较多 ， 如果你接手的房子是“国有划拨”而不是“国有转让” ， 还需缴纳一笔不菲的土地补偿款 。

打个比方 ， 一套现价500万的房屋 ， 原先是由公司持有 ， 属于国有划拨 ， 登记总价为50万；拍卖后成交总价为300万 ， 与等级价差额太大 ， 则需按照差额的60%来收取土地增值税 ， 即为270万 。

这样折腾来折腾去 ， 算下来还不如用市价买周边正常出售的房子 。

第三 ， 户口是否可迁入 。

有一种糟心的情况是 ， 就算是到手的法拍房 ， 能不能过户另说 。

因为原则上拍卖是为了偿还债务 ， 户口并不在法院受理范围内 。 如果落户意愿强烈 ， 一定要事前沟通了解清楚 。 学区房同理 。

04

拿四个一线城市的数据来说 ， 截至11日24点 ， 阿里拍卖上今日已结束拍卖的39个房源 ， 有25个成交 。

其中 ， 北京、上海推出的法拍房只有个位数字 。 而深圳当天推出14套法拍房全部成交 ， 其中9套房的价格远低于市场价；广州法拍房市场就没这么走俏 ， 当天推出18套法拍房 ， 11套流拍 。

整体上来看 ， 相比天猫双十一的火爆 ， 买房的热情依旧过于冷清 。

线上房产拍卖的市场似乎还未成熟 ， 购房者对于法拍房的顾虑依旧不小 。 那么 ， 法拍房究竟值得买吗？

法拍房有点像特殊版的二手房 ， 但相比二手房 ， 法拍房的市场价往往更低 ， 房屋位置相对较好 ， 交易周期短 ， 大部分不限购 ， 还能按成交价申请额度更高的贷款 ， 如此一来 ， 买房者拿来二次转卖有较大的出让优势 。

因此 ， 即便处处有坑 ， 那些经过“大浪淘沙”后的法拍房 ， 依然值得上车 ， 依旧存在淘到笋盘的可能 。

需要注意的是 ， 拍卖前要有几点原则 。

房产交易中最重要的环节是实地去看 ， 买法拍房至少需要花费普通买房三四倍的工夫 ， 因为后顾之忧实在太多 ， 需要一一排除 。

目前 ， 法拍房情况透明度已经很高了 。 在法院处置之前 ， 会公式权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵抗性等内容 ， 这些结合线下看房仔细比对 。

理念上 ， 要优先选择那些因商业贷款抵押的法拍房 ， 后期扯皮少很多；那些未清场的法拍房 ， 坚决不碰；不太走俏的法拍房 ， 先观望 ， 尽量在“三拍”时再出手；如果是投资 ， 不要被价格蒙蔽双眼 ， 起拍价哪怕只要1块钱都只是噱头 ， 做好地段分析更重要 。