----第一建闻 | 房企三季报：韧性和分化背后充满考验//----

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进入10月以来 ， 房企陆续发布了今年前三季度业绩报告 。 尽管房地产市场“金九银十”失色已不是新鲜事 ， 但在供给端和需求端双向调节下 ， 不少房企仍然取得了稳定增长 。 在显现出韧性的同时 ， 行业分化特征也非常明显 ， 背后充满对房企运营能力的考验 。

“存货是房企未来可变现的重要资产 ， 规模过大或过小都会造成一定的经营风险 。 若规模过小 ， 房企可能会因为土地储备不足而被动补库存；若规模过大 ， 房企可能会因为激进拿地策略 ， 导致债务攀升甚至资金吃紧 。 ”易居房地产研究院研究员姚方表示 。

根据该机构日前发布的报告 ， 截至今年三季度末 ， 20家A股上市房企存货规模达29309.9亿元 ， 环比增长8.4% ， 同比增长16.2% ， 同比增速较二季度回落 ， 仍处于历史较低水平 。 同时 ， 存货去化周期为13.6个月 ， 环比增长4.6% ， 同比增长8.7% 。

20家房企存货增速回落

在报告中 ， 易居房地产研究院将20家房企按“2018年克而瑞中国房地产企业销售规模排行榜”分为三类 ， 包括5家1500亿元以上超大房企：万科集团、保利地产、绿地控股、新城控股、华夏幸福；11家500亿~1500亿元大型房企：世茂股份、荣盛发展、首开股份、蓝光发展、泰禾集团、中南建设、阳光城、金科地产、招商蛇口、大悦城、金地集团；4家500亿元以下中型房企：华发股份、华远地产、光明地产、信达地产 。

易居房地产研究院在报告中认为 ， 房企存货增速回落是因为三季度延续了二季度的调控政策 ， 房企资金面仍较为紧张 ， 拿地意愿不高 。 7月 ， 国家发改委发布房企外债备案登记的通知 ， 房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 ， 房企海外发债融资环境紧缩 。 8月底 ， 多家银行收到窗口指导 ， 要求房地产开发贷款额度控制在今年3月底的水平 。

与此同时 ， 房企去化周期 继续延长 ， 延续了上行趋势 。 今年“金九银十”成色不足 ， 新建商品住宅成交上涨乏力 ， 部分房企存在一定的去化压力 。

以今年10月为例 ， 40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4% ， 同比增长5%；4个一线城市成交面积环比下降10% ， 同比增长22%；18个二线城市成交面积环比下降4% ， 同比增长8%；18个三四线城市成交面积环比同比均下降3% 。

按房企规模分类 ， 2019年三季度 ， 超大、大型与中型房企存货同比增速分别为14.6%、17.6%和14.3% 。 除了超大房企 ， 大型和中型房企存货同比增速均出现回落 。 结合三季度房企融资端仍然偏紧的情况来看 ， 超大房企在加速回款和融资成本及渠道上优势明显 。 从去化周期来看 ， 超大、大型与中型房企存货去化周期均有所变长 ， 分别为10.2、11.7和23.3个月 ， 环比增长5.5%、19.7%和2.3% 。

按房企性质分类 ， 2019年三季度 ， 央企、地方国企和民企存货同比增速分别为14.5%、16.1%和16.3% ， 民企拿地最为积极 。 除了地方国企 ， 央企和民企存货同比增速均有所回落 。 在去化周期方面 ， 央企、地方国企和民企存货去化周期分别为12.0、18.6和11.3个月 ， 环比均出现增长 ， 央企增速最快 。 根据历史数据看 ， 2015年一季度至2018年四季度 ， 央企和民企存货去化周期呈下行趋势 。 总体看 ， 地方国企存货去化周期相对平稳 。