报告认为 ， 存货规模

报告认为 ， 存货是房企未来的销售储备 。 房企规模越大 ， 资源集中能力越强 ， 存货量也越大 ， 有利于扩大市场规模和实施战略布局 。 但是 ， 存货规模也并非越大越好 ， 关键要与市场运行和房企战略匹配 。 超大房企去化周期短 ， 大型房企其次 ， 中型房企去化周期较长 。 运营效率上 ， 超大房企更易形成“强者恒强”的循环 ， 加速行业集中度提升 。 在此轮房地产周期中 ， 民企迎来了快速发展时机 ， 存货规模快速上升 ， 去化周期保持在稳定水平 。

业绩分化但成交平稳

市场集中度提高和业绩分化是近年来房地产市场的一大特征 。 其中 ， 资金端是形成分化的重要因素 。 中金公司在近期发布的报告中认为 ， 对房企融资严格监管将成为新常态 ， 使资金和土地资源进一步向头部公司倾斜 ， 叠加竞争加剧、运营门槛提高等因素 ， 预计头部公司在行业整合出清过程中仍有可观的销售提升空间 ， 为中期增长及估值奠定基础 ， 分化也将进一步加剧 。

房企业绩分化还与 投资布局 密切相关 。 今年10月 ， 4个一线城市新建商品住宅成交面积处于2014年以来的平均水平 。 本轮楼市行情上 ， 一线城市不但领先于其他城市启动 ， 也领先于其他城市调整 。 从成交量走势及同比增幅看 ， 一线城市成交量上半年开始企稳反弹 。

18个二线城市中 ， 8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降25% ， 同比增长9%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长17% ， 同比增长23%；6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比微增1% ， 同比下降4% 。 本轮调控较严的三四线城市 ， 成交环比小幅下降 ， 同比大幅下降 。

但中金公司在报告中认为 ， 明年三四线市场虽然销售趋势向下 ， 但出现大幅回落的可能性不大 。 差异性调控思路下 ， 分化不仅发生于一二线城市和三四线城市之间 ， 同样发生在三四线市场内部 。 城市周期性错位拉长了整体周期长度、减弱了整体波动 ， 未来市场无论上行或下行 ， 幅度都将小于以往“一刀切”式的调控振幅 。 当前 ， 三四线市场的库存水平、信贷环境均好于此前的下行周期 。

对于市场走势 ， 中金公司认为 明年全国新房成交情况仍将保持相对平稳 ， 理由是经济增长边际进一步放缓 ， 利率趋势下行 ， 货币政策空间不大 。 房地产政策稳字当头 ， 差异化调控继续深化 ， 金融政策在保持定力、不会大幅放松或收紧的情况下 ， 市场调控政策将更为灵活 ， 体现出“因城施策”框架下各地行政手段调节的适时性 。 行业存货水平不高 ， 一二线城市已开工未售（含竣工未售）库存量小幅回调 ， 去化周期仅为7.5个月；三四线城市库存量虽有上升 ， 但去化周期仍只有15.7个月 。 市场供需结构不存在短期迅速失配的条件 ， 买卖双方预期波动不大 。