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近年来 ， 京津冀坐享多项重磅规划利好 ， 前有京津冀协同发展被上升为国家战略 ， 后有雄安新区的设立 。 然而 ， 对于整个京津冀地区来说 ， 受供给侧改革去产能、环保限产等多方面因素影响 ， 京津冀地区陷入产业结构调整阵痛期 ， 各城市经济呈现两极分化格局 。

在这其中 ， 河北省由于产业结构单一化 ， 过于依赖重工业 ， 整体楼市表现不佳 。

近期 ， 我们实地调研了唐山、保定、廊坊3城 ， 发现这三地的调控政策持续高压 ， 唐山、保定和廊坊皆限购、限贷 ， 保定还限售 ， 除唐山因供应偏紧市场延续高热度之外 ， 保定、廊坊在调控政策打压下市场持续低迷 。

人口规模虽大 销量却以本地地缘性客户为主

从唐山、保定、廊坊3城的人口来看 ， 唐山属河北省经济强市 ， 2018年GDP总量接近7000亿元 ， 甚至高于省会城市石家庄 ， 常住人口接近800万人 。 保定、廊坊虽然其制造业受环保限产影响颇大 ， 且服务业能级偏低 ， 2018年GDP总量略超3000亿元 。 但2018年末保定常住人口接近1000万人 ， 廊坊也有接近500万人 。

然而 ， 从客户结构来看 ， 无论是唐山 ， 还是保定、廊坊 ， 其主力客群都开始回归本地地缘性客户 ， 在这其中唐山的本地人爱买房、不爱卖房 ， 户均2-3套 ， 唯有买新换旧改善居住品质 。 保定市场两级分化 ， 改善大户型、刚需小户型较易去化 ， 中间档产品去化困难 。 廊坊则受限于本地客户购买力 ， 低总价、小户型产品更易去化 ， 大户型产品去化偏慢 。

唐山供地严重不足 保定、廊坊降价成常态

据CRIC统计 ， 唐山市场整体供不应求 ， 房企不愁卖 ， 2019年前8月唐山仅完成30%供地计划 ， 且以20-30亩小体量地块居多 。 在供地严重不足的影响下唐山自2019年以来多项目调价 ， 月均涨幅2% ， 累计涨幅2000-3000元/平方米 。 2019年8月 ， 唐山暗地放松限购 ， 本地客户无需验资 ， 市场进一步升温 。 2019年1-9月 ， 唐山商品住宅累计成交332万平方米 ， 同比增长88% 。

据了解 ， 早前由于市场不规范 ， 曾产生了较多小产权房 ， 出现了本地开发商资金断裂跑路的现象 ， 直至2017年仍有十余个烂尾楼 ， 然而在地价房价上涨推动下 ， 烂尾楼现已被品牌房企收购殆尽 。

与唐山市场的火热不同 ， 保定市场在2015-2017年期间持续火爆 ， 全民炒房 ， 房价由15年6、7千涨至16年1万 ， 17年进一步涨至1.5万 。

然而随着2017年“四限”调控层层加码 ， 保定市场逐渐回归理性 ， 市场需求也由投资性需求转向本地自住性需求 。

2019年 ， 保定市场前高后低 ， 一季度市场转暖 ， 二季度市场下行 ， 三季度继续恶化 。 1-9月累计成交347万平方米 ， 同比增长95% 。

与此同时 ， 受制于房企融资环境持续收紧 ， 本地中小房企也开始纷纷出现资金链断裂 ， 民间借贷、信托等集中暴雷现象 ， 导致项目交房困难甚至烂尾 。 受此影响 ， 五证齐全、施工进度成购房者关注焦点 ， 购房决策周期拉长 ， 来访客户转化率由原先的3:1、4:1提升至10:1 。

廊坊的市场与保定市场一样在限购前后呈现冰火两重天格局 ， 2016年北京外溢投资客进场 ， 廊坊市场出现抢购潮 ， 近乎无房可卖 。

直至2017年 ， 廊坊落地限购 ， 非户籍家庭连缴3年及以上社保限购1套 ， 北京投资客退场 ， 本地客群购买力明显不济 ， 市场显著转冷 ， 成交量连续两年大幅回落 。

2019年 ， 廊坊市场未见实质性好转 ， 成交量虽明显回升 ， 但整体仍处低位 。 1-9月累计成交249万平方米 ， 同比增长92% 。

正是在这样市场低迷的环境下 ， 保定、廊坊市场行销、降价等开始常态化 ， 譬如保定打99折降价、销售均价减200等 ， 但整体折扣力度有限 。 而廊坊的营销突围方式则有通过40-50人销售团队下沉至周边郊县拓客行销 ， 推出一口价底价成交的特价房 ， 买房赠送车位券、家电等 。