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最近 ， 10月份的一波房地产相关数据出炉了 ， 我们可以得出一些非常有用的信息 。

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首先 ， 70个大中城市里面 ， 50个城市房价环比上涨 ， 上涨城市数量创年内新低 ， 而17个城市的房价环比下跌 ， 这创下了两年的高点 。  另外 ， 根据商品房的成交面积和成交总额 ， 我们可以算出一个成交均价 ， 7、8、9、10月每平米均价分别为9604、9345、9300、9142 ， 这是这个数据连续3个月环比下跌 。 这个数据偶尔会出现单月的波动 ， 但是连续三个月环比下跌还是头一回 ， 可以说 ， 下跌的趋势正在形成 。  很多人会认为 ， 是不是一些离市中心较远的楼盘拉低了均价 ， 当然 ， 这个因素无法排除 ， 但是像70个大中城市数据一直都是这么统计的 ， 因此单月看这个因素基本可以排除 。  而根据社科院的数据 ， 24个核心城市的房价在9月首次出现了下跌 ， 这是极为罕见的 。 所谓的核心城市就是四个一线加上20个热点二线城市 。 在很多人眼中 ， 像北京这样的宇宙中心 ， 房价永远不会下跌 ， 但是北京的房价同比和环比都出现了下跌 ， 反而成为下跌的风险标 。

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时间回到8月份 ， 全国一个非常知名的房地产开发商开始了全员卖房以及全国楼盘打折促销 ， 可以说是打响了全国房地产降价促销的第一枪 。 后来 ， 我写了这个公司某地楼盘降价的事情 ， 这家开发商的公关部找到我 ， 说不是降价 ， 是“内部福利” ， 文字游戏玩得挺溜 。  可以说从8月份开始 ， 越来越多的开发商开始降价促销 。 我们以排名第一的开发商碧桂园为例 ， 根据碧桂园自己公布的销售额和销售面积 ， 10月份碧桂园的销售均价环比下跌4% ， 而同比下跌超过了8% 。 而上边提到的两个开发商 ， 在10月份的销售额也创下了他们企业历史上的单月记录 。  大部分头部的开发商都在降价促销 ， 甚至是有些抢跑的意思 。 不过万科似乎依然比较强硬 ， 10月的销售均价比起之前还有上升 ， 当然 ， 销售数据就有些不理想了 ， 万科10月的销售额同比下降了近20% ， 降价的和不降价的 ， 结果差异相当明显 。

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现在 ， 很多人都感到迷茫 。 去年10月 ， 房地产同样出现了一波寒冬 ， 但是很快在各种因素下 ， 在今年春天迎来了一波小阳春 ， 最高的时候 ， 全国70个大中城市 ， 只有一个环比下跌的 。 至于受到哪些因素影响 ， 主要是货币层面 ， 这一点已经分析过多次了 ， 不再赘述 。  而这次 ， 很多人都在担心 ， 是不是会像年初的那次一样 ， 随着LPR利率的走低和降准的实施 ， 房价再来上一波 。  我个人认为概率几乎没有 。 原因很简单 ， 这就是个数学问题 。 因为房价和房地产的总值基数太大了 。 以前成交不断下滑 ， 相对较少的货币就可以将房价拉起来 。  但是现在是量价齐跌 ， 最近3个月 ， 房地产的销售面积已经从同比负增长转为了正增长 ， 货币已经被吸收了一波了 。 另外有个东西 ， 叫做边际效应递减 。 所以 ， 我们看到了M2增速的不断下滑 ， 10月份的货币数据全面不及预期 。  可以说 ， 这波开发商的降价促销活动 ， 已经收割了市场上最后一波观望者和最后的刚需 。  当然 ， 我们还有4个月的观察期 ， 如果这个下跌的城市数继续增加 ， 成交均价继续下跌 ， M2增速也继续下滑 ， 那么4个月后 ， 就可以见分晓了 。 为什么是4个月呢 ， 主要是2个月前我自己立了个FLAG ， 那就是6个月M2增速跌破8% 。