----10年后 ， 住房关心的问题不是价格 ， 而是要面对3大难题 ， 个个戳心//----

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10年后 ， 住房关心的问题不是价格 ， 而是要面对3大难题 ， 个个戳心

在房地产快速发展的20多年里 ， 在大多数时候 ， 房价都是上涨 ， 越早购买 ， 购房越多的家庭赚得越多 。 但随着房价的不断上涨 ， 目前已到一个阶段性高位 ， 从二手房成交量始终处于低迷状态情况看 ， 人们对购房越来越谨慎 。 无论是房产投资者 ， 还是改善置业者 ， 观望氛围越来越浓 。

在每一次楼市上行过程中 ， 你会发现一个现象 ， 无论是好房子 ， 还是差房子 ， 都跟随着上涨步伐而不停上涨 。 道理就在于 ， 好房子一涨 ， 差房子就变成了价值洼地 ， 岂有不涨之理？但是 ， 从来也没有人关注房子本身的问题 ， 以及未来会发展成为一个什么状态？对自己的影响有多大？

笔者在此前多篇文章中有撰写强调 ， 房价只是一方面 ， 我们同时还应该关注未来住房市场可能发生的一些重大变化 ， 提前预判才能让我们不至于走偏 ， 从而避免给自己带来损失 。 要弄清这个变化 ， 需要先了解一下我们房地产发展历史 。 住建政策专家委员会顾云昌副主任将我国房地产发展划分为3个阶段：第一阶段是1978-1998年 ， 属于人均住房面积增长阶段；第二阶段是1998-2018年 ， 处于人均住房套数增长规模最多阶段；第三阶段是2019年以后 ， 称之为房地产高质量发展阶段 ， 这个阶段持续时间预计也是20年 。

从上面的阶段划分来看 ， 在过去的20年时间里 ， 是房地产发展速度最快的阶段 ， 按照现在人口趋势和城市化进程来看 ， 这个阶段也是建造房子最多的阶段 ， 如果按照年度来算的话 ， 现在这几年住房年均竣工面积达到天量的10亿平米左右 ， 后面未必会超过这两年的峰值 。 住房建设成就是巨大的 ， 但是 ， 我们也不能忽略在房地产发展过程中存在的诸多问题 ， 而这些问题在20-30年后是否会相继爆发 ， 从而影响到居住问题？下面我们一起来看看未来住房市场上可能出现的3大难题 ， 个个戳心！

第一大难题 ， 住房质量问题 。

在坊间 ， 我们经常有听到专家或者业内人士讲 ， 这两年住房质量可能是最差的 。 为什么这么说？笔者多年从事房地产行业 ， 对房地产开发算是了解 。 最近这两年 ， 不少房企年度销售额都是成倍增长 ， 成长为千亿级房企也就用短短3、4年时间 。 在销量快速增长的背后 ， 必然也是房地产项目开发节奏的快速提升 ， 从拿地到上市销售仅用少至5个月 ， 多至7个月到处可见 ， “高周转”是这一阶段的代名词 。 正因为开发节奏快 ， 一些开发建造企业不顾生产工艺周期 ， 与时间赛跑 ， 以至于出现了不少所谓的品牌大开发商开发的在建项目倒塌事故 。 一个接一个 ， 不仅仅是我们听到的那些零星报道 ， 更多的是隐藏在千万个项目普遍存在的东西：住房建造质量问题 。 就连龙头房企万科前董事长王石都说 ， 住宅寿命也就30年 ， 虽然后来他改口解释 。 由此可见 ， 其他房企所建造的房子是好还是差？事实上 ， 我们可以看看只有10多年房龄的房子是什么现状就可知一二了 ， 如果再过20年、30年后呢？

第二大难题 ， 高层住宅维保问题 。

现在我们新建的住宅大都属于高层 ， 二十多层、三十多层 ， 四十、五十层也可以看到 。 我们知道 ， 高层住宅虽然解决了人口居住问题 ， 但同时也伴随着高能耗 ， 对维护保养提出了更高要求 。 随着楼龄越来越大 ， 我们购房时交的房屋维修基金也经不起折腾 ， 终究有用完的时候 ， 如果再过20、30年 ， 难道要靠我们自筹资金来解决电梯维修问题？记得有一位同事对笔者讲 ， 他之前所在老小区的一栋楼 ， 十多层 ， 电梯老坏 ， 修过多次也修不好 ， 后来也没人愿意修了 ， 一些人都不敢坐电梯上下楼 ， 自己虽然早已搬走了 ， 但高楼层连出租都成问题 ， 这仅是一个缩影 。 有人说 ， 到时候 ， 国家或许会帮助维修高层住房 ， 这么多住房需要维保 ， 需要多少钱？只能说 ， 难度实在太大 。