----价格已经回到2015年的法拍房能买吗？又该怎么避坑？//----

----价格已经回到2015年的法拍房能买吗？又该怎么避坑？//----

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作者：知识星球找老齐的读书圈

自打老齐说了 ， 法拍房的拍卖价格是市场价格一半 ， 很多房产价格已经回到了2015年之后 ， 很多朋友产生了浓厚的兴趣 ， 主要问题有2点 ， 第一真的有这么便宜吗？第二法拍房能不能买 ， 该怎么买？

首先 ， 房子通常只有三种情况会被司法拍卖 ， （1）因债权纠纷无力偿还被拍卖的房（2）因罚没收的资产（3）无主资产被国家收回拍卖其次 ， 你得了解法拍房的价格形成机制 ， 一次拍卖价格 ， 基本上是按照评估价来敲定 ， 一般不低于评估价的70% ， 但是要知道评估价就已经要比市场价低10-30%了 ， 所以一套房子的一拍价 ， 基本就是市场价60-70%左右 ， 如果一拍没有拍出去 ， 那么30日内 ， 法院会安排二拍 ， 价格也将进一步降低20%左右 。 所以二拍的房产基本都是市场价格的一半 。

我们找了个例子 ， 北京广渠门金茂府 ， 这算是顶级豪宅了 ， 房龄也比较新 ， 2009年的 ， 381平米的在售市场价5600万 ， 而11月19日 ， 法拍了一套382平米的评估价4949万 ， 差不多是88% ， 一拍价是3959万 ， 是市场价的70% ， 最后只有两个人竞拍 ， 成交价就涨回到了4510万 ， 相当于比市价低了1000万 。 打了8折拿下 。

还有一个在团结湖的富力爱丁堡 ， 这都是三环边上的房子 ， 101米 ， 1100万的市场价 ， 评估价比市场价还高1176万 ， 估计是有豪装 。 但是11月16日拍卖 ， 一拍价只有753万 ， 结果流拍了 ， 二拍价是603万 ， 最终只有一人出价 ， 以603万成交 。 相当于市场价格54% ， 不算税费的情况下 ， 几乎半价拿下来 。 所以法拍房肯定是便宜 ， 但能便宜多少 ， 就得看机会 。 价格降一半并非不可能 。 关键要看 ， 有多少人看好这个房子 ， 如果无人竞拍 ， 那么捡漏的概率就比较大了 。 相反如果知名小区 ， 关注度较高的楼盘 ， 即使拍卖价降下来 ， 最终成交价也会上去 。

第三 ， 法拍房能不能买 ， 该怎么买？大家都听说这么一个极端的例子 ， 一个网友花了369万 ， 抢下了一处市场价566万的房子 ， 要过户的时候才知道 ， 要交242万的税费 ， 加在一起达到611万 ， 比市场价还要高45万 。 所以哭死在厕所 。 这就是法拍房的弊端 ， 也是他之所以便宜的原因 。

1、法拍房的税费 ， 全部都是买家来承担 ， 这个很好理解 ， 卖家但凡还有钱 ， 也不至于落到法拍的境地 。 法拍房也得遵循满五唯一的规定 ， 对于那些多套房原值低的 ， 税费可能会非常的多 。 如果这个房子之前还是由公司持有的话 ， 那么税费可能还会更多 ， 因为他被视为了经营行为 ， 所以还要交一个土地增值税 。 所以 ， 法拍房到底有多少税费 ， 在你举牌之前 ， 必须要了解清楚了 。

2、你要提前了解 ， 当地法拍房是否限购 ， 比如北京法拍房同样限购 ， 你如果举牌了 ， 但最后没资格 ， 人家也是不退你保证金的 。 同样限购的还有 ， 广州深圳厦门南京 ， 但是上海杭州合肥就不限购 。 此外 ， 还有是否支持贷款 ， 各地方政策也都不一样 ， 具体能贷多少 ， 也要根据房子而定 。 这些都得提前找机构问清楚 。

3、一定要实地看看房子 ， 到底怎么样 ， 房子朝向 ， 是否有遮挡 ， 了解房子的使用状况 ， 一定要落实 ， 房子里是否有租约 ， 有的房子房主很坏 ， 他明知道法院拍卖 ， 故意把房子租给亲戚朋友 ， 租约几十年 ， 这样的房子你买到手了 ， 也住不进去 ， 法院只管过户 ， 并不负责清人 。 所以有长租 ， 里面住着人的房子一定不能要 。