----黄奇帆 ， 一步到位控房价 ， 楼市会出现6个变化//----

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黄奇帆 ， 一步到位控房价 ， 楼市会出现6个变化

楼市稳定体现的既不是房价大涨 ， 更不是房价大跌 ， 稳是指房价停止上涨或者上涨的幅度低于GDP的增幅 。 让居民收入的增长超过房价的增长 ， 用时间换空间是楼市最为妥当的选择 。 理解了楼市调控的核心 ， 作为买房人才能更好的把握买房的时机 。 当前的楼市处于什么状态 ， 用两个事实给大家作个介绍 。 一是国家统计局公布的数据 ， 70个大中城市中 ， 新房房价下跌的数量增至17个 ， 二手房房价下跌数量增至35个 。 二是不差钱的房企老板孙宏斌告诫同行 ， 不要对楼市调控放松抱有幻想 ， 话音刚落 ， 央行于昨日开始实施新的LPR利率政策 ， 房贷利率超出意外的下调了5个基点 ， 给了房企一个大大的惊喜 。 从这些信息分析 ， 稳房价的精髓大家就明白了 。

对于楼市的分析 ， 对于如何稳房价 ， 其实还有很多的专家在思考 。 其中以前市长、现中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆的观点最受媒体关注 。 他对楼市的分析 ， 认可度很高 ， 也深深的影响着房地产相关从业人员 。 昨天 ， 在创新经济论坛上 ， 中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆再次谈及房价上涨的原因及应对的办法 。 他指出：“炒高房价的主要动力就是炒地皮 ， 控房价决不允许炒地皮 。 一般而言 ， 房价是地价的两倍左右 ， 地价上去了 ， 房价也会上去 。 控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金 。 决不允许房企‘背个银行’炒地皮 。 只要把土地价格控制了 ， 房价就基本稳住了 。 对于占社会百分之二三十的城市低收入群体的住房 ， 他认为综合运用公租房、动迁安置房、共有产权房等方式给予保障 。

其实 ， 在昨天就稳房价发言的三个月前 ， 黄奇帆就房地产高质量发展做过一次深度的分析 ， 当时也引起了大众热议 。 当时 ， 他在“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会” ， 围绕房地产业高质量发展要求 ， 对中国房地产今后发展作出了六个方面的判断 。 1 ， 中国房地产的市场规模会缩减 。 2018年新房销售交易量达到17亿平方米基本上是顶点 ， 今后十几年 ， 房地产新房的交易量会零增长、或者负增长 ， 大体上减少40%的总量 。 2、中心城市、大都市圈、城市群将会是中国房地产建设的热点、重点地区 。 从现在开始 ， 往后的十几年 ， 房地产不会出现四面开花 ， 东西南北中全面发热的状态 。

3 ， 房价趋于稳定 ， 既不会大涨 ， 也不会大跌 ， 房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率 。 供不应求的时代结束了 ， 已经进入到总量过剩的阶段 。 我们前几天做过测算 ， 按现有的成交 ， 每年 住房总量上多出900万套房子会空置 。 所以供不应求造成房价上升、现在推动房价上升的动力下降了 。 城市化率还有10%增长空间 ， 中国不存在土地价格大幅下跌的可能性 ， 中国房价不会出现大幅度的往下坠落 ， 没有这个经济基础 。 4 ， 中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上 。 当前9.7万多个房产企业中 ， 规模排在前面的15%的公司 ， 去年的开发量 ， 实际的施工、竣工、销售的面积占了85% 。 今后房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程 。 5 ， 房地产开发商的总体负债率将大幅下降 。 中国房地产房产商整个开发过程就是一个透支欠款的过程 ， 形成了中国开发商百分之八十几的负债率 ， 一旦逆周期发生 ， 资金回笼不到位 ， 资金链断了 ， 高利息的负债会使他跳楼 。 在新时代的房地产格局下 ， 房地产企业高负债情况会发生根本的转变 。 6 ， 土地供应出现变化 ， 按人口、按产业需要精准的供应土地 。 要在高房价的地区增加城市土地的供应 。 人口跟着产业走 ， 土地跟着人口、产业、规划走 。 避免城市因土地短缺造成不合理的空间布局、因土地短缺而造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚 。