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作为易居旗下的专业研发部门 ， 克而瑞地产研究中心(简称“克而瑞”)预计 ， 全年地产行业销售规模将同比微增 ， 再创新高 。 参照2018年及2019年各月销售增速 ， 预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元 。

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身处一线的房企都会感受到冷风袭来之痛 ， 只是每家企业的耐冷度不同而已 。 在一样的楼市寒冬里 ， 不同房企却在上演不同的好戏 。 有的企业 ， 在年初立下的目标已注定完不成；有的企业 ， 嘴里在说“要活下去”“不看重规模” ， 全年却在忙着拿地 。

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据克而瑞统计数据显示 ， 截至11月底 ， 按照全口径销售额计算 ， 全国已有27家房企迈入“千亿聚乐部” 。 另外 ， 祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元 ， 分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元；再加上销售额达898.5亿元的中国铁建 ， 这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下 ， 闯进“千亿元俱乐部” 。

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12月24日 ， 浙江本土第二大房企滨江集团发布一则《春节旅游休假通知》 ， 释放了三重信息：一是公司销售额突破“千亿元大关”；二是为了分享“千亿元成果” ， 员工春节放假19天；三是鼓励从员工到中高层旅游休假 ， 发放旅游津贴2万元至5万元不等 。 一句话总结就是 ， “不仅要送员工去旅游 ， 还要加薪！”

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“考虑到最后一个月的拼命冲刺 ， 这几家房企可能会实施‘以价换量’的销售策略 。 到了年底 ， 今年或许会有35家房企进入‘千亿元俱乐部’ ， 2018年是30家 。 ”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表示 。

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“我这个月每天都是半夜回家 ， 最后一个月 ， 营销条线的人都在玩命干活 。 今年不同往年 ， 规模上到新台阶是重中之重 。 ”一位地产企业营销人士向《证券日报》记者直言 ， 年底奖金主要看这个月的了 。

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不能放弃“规模之争”的背后 ， 是后房地产时代的话语权之争 。 有房企相关人士曾向《证券日报》记者透露 ， 今年以来 ， 多数银行发放房地产开发贷的范围已从“50强房企”缩减至“30强房企” ， “启动融资之时 ， 需要补交规模排行榜榜单资料” 。

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众所周知 ， 依靠“高杠杆”运营的房企 ， 无一不需要融资“输血” ， 想融资就必须要把规模做上去 。

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借道海外融资超700亿美元

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“如果能融到钱 ， 我们还是会选择融资 。 ”日前 ， 一位不愿具名的房企董秘向《证券日报》记者表示 ， 没有渠道获得低成本融资 ， 不得已才偃旗息鼓 ， 在销售端发力 ， 争取回收更多现金 ， 让企业安全运转 。

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据中原地产研究中心统计数据显示 ， 2019年以来 ， 国内房企至今合计发布海外美元债已超700亿美元 ， 比2018年同期增长近50% 。 在最近几笔融资中 ， 融资成本已从5%涨至13.75%不等 ， 其中 ， 德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几家房企的融资利率均超10% 。

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借道海外融资 ， 通常是在国内融资渠道不畅背景下的无奈选择 ， 鉴于发行主体信用评级及自身实力的不同 ， 融资成本也各不相同 。

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“房企之间 ， 不仅是规模分化较大 ， 融资成本的分化也很明显 。 从全年情况看 ， 海外融资利率主要在6%-15%之间 。 ”张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示 ， 发行美元债融资“井喷”的背后 ， 是融资渠道被限制 ， 杠杆率较高的房地产企业 ， 资金压力更大 。

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亿翰智库在研究报告中指出 ， 房地产行业已然从高杠杆、高利润的“黄金时代” ， 进入步履维艰的“白银时代” ， 销售增速逐渐放缓 ， 调控政策持续收紧 ， 融资成本不断上行 。 进入“白银时代”以来 ， 房地产行业净利润率一般维持在10%-13% ， 借钱成本如果超过10% ， 意味着利息支出正在吃掉利润 。

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大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权 ， 近年来一直在试图降低融资成本 。 自2016年开始“降杠杆”以来 ， 万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率(指考虑永续债后的净负债率 ， 下同)均控制在50%左右；作为“后起之秀”的新城控股、旭辉等中型追求规模型房企的净负债率在70%-100%之间波动；融创等激进型房企的净负债率超过150% ， 净负债率最高者与最低者的差距高达近6倍 。