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“融资成本几乎决定企业的利润率走向 。 ”同策咨询研究中心总监张宏伟曾向《证券日报》记者表示 ， “很多人以为 ， 内部收益率(IRR)指标指的是项目获利水平 ， 其实是不对的 ， 内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率) 。 如果内部收益率是20% ， 利率是20%的话 ， 说明一分钱也不赚 。 ”

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在房地产这个天然资金密集型行业中 ， 高负债导致的高利息支出一直是高利润的劲敌 。 不管是头部房企 ， 还是中小房企 ， 都难以获得低成本融资 ， 尤其是民营房企 。 如果再碰上债务违约危机 ， 引发连锁反应 ， 就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡 ， 进而拉开“大鱼吃小鱼”的购并大幕 。

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483宗并购交易涉资2434亿元

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楼市寒潮 ， 恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时 。

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大房企敢于在行业寒冬期低价并购中小房企资产 ， 是出于房地产行业集中度越来越高、保证规模发展的诉求 ， 不管是1000亿元、5000亿元还是7000亿元 ， 先把规模做上去 ， 并在尽可能保证利润空间的情况下 ， 完成规模增长的目标 。 小房企甩卖项目 ， 往往是生死攸关之举 ， 处于被动地位 ， 只能断臂求生 。

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查询iFinD数据后发现 ， 以最新公告时间为准 ， 截至12月17日 ， 2019年A股房企并购事件已达483宗 ， 其中 ， 已完成213宗 ， 失败30宗 ， 剩余240宗仍在进行中 ， 涉及资产总价值2434亿元 。

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另外 ， 汇聚大量头部房企的H股板块 ， 并购动作也频频出现 。 今年以来 ， 融创中国先后收购泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产 ， 并购耗资约400亿元 。 融创中国相关负责人表示 ， 强劲的销售回款及放缓的拿地节奏 ， 为公司账面累积了大量运营现金流 ， 收购不会对公司现金流造成影响 ， 公司有信心保持负债率在未来几年继续下降 。

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近年来 ， 融创中国的掌舵人孙宏斌靠着几宗大买卖名噪一时 ， 被地产界称为“并购王” 。 据不完全统计 ， 仅在2017年以来 ， 融创就先后投资链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城以及万达资产包 。

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并购潮起的另一面 ， 是中小房企的加速出局 。 建业地产掌舵人胡葆森在今年的中城联盟会议上表示 ， 最多的时候 ， 中国房地产企业注册数量近10万家 。 经过大浪淘沙、多次调控后 ， 还有新项目开工的企业已不足1万家了 。 近90%的房企已经落后了 ， 被边缘化了 ， 或出局了 。

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人事震荡组织优化力度空前

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在调控政策与融资环境的双重压力下 ， 不管是头部大型房企还是中小型房企 ， 都有了强烈的危机感 ， 于是开始大刀阔斧地变革 ， 导致人事地震连连 ， 高管流动频发 。

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2019年房企人事动荡凸显出以下几个特点：一是很多年轻高管上位；二是倒在业绩军令状上的职业经理人转换东家；三是二代接班人走向台前 。

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10月9日 ， 上海中梁地产集团有限公司法人由“黄春雷”变更为“李和栗” ， 据媒体报道称 ， 李和栗出生于1987年 ， 年仅32岁 。 11月10日 ， 正荣地产公告称 ， 王本龙已辞任 ， 将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务 ， 直至选出新总裁为止 。 在此期间 ， 正荣产业发展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈 。

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此外 ， 中南置地总裁陈昱含、新城控股董事长王晓松、融创文化集团总裁孙喆一、福晟国际董事会主席潘浩然、大发地产董事会主席葛一暘、华董中国执行总裁董国倩等皆为新上位者 ， 其中既有二代接班人 ， 也有职业经理人 。

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头部房企的管理层也不消停 。 12月20日晚间 ， 蓝光发展发布公告称 ， 张巧龙辞任总裁 ， 华润老将迟峰接棒 。 而当时距离华润置地突然换帅仅过了3天 。 据媒体报道称 ， 在过去7年里 ， 华润置地管理团队已发生4次人事大调整 ， 这在前十房企中可谓绝无仅有的存在 ， 对华润置业近年来的业绩产生了极大影响 。

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人事频繁变动 ， 是2019年房地产发展的一个缩影 。 据不完全统计 ， 今年以来 ， 离职的房企高管人数已高达上百位 ， 仅四季度以来 ， 就有超过50位房企高管出现职务变动 ， 其中离职高管人数超过20位 。