----今年或迎井喷式微调 ， 买房卖房的都注意了！//----

2019年刚刚过去 ， 2020年终于到来 。 最近站友们在后台留言问得最多的问题就是“最近要不要买房”“2020年楼市走势如何” 。 也难怪大家心理犯嘀咕 ， 年底楼市出现冷热交替 ， 着实让人有些摸不着头脑 。

一方面 ， 很多城市进入“因城施策”阶段 ， 尤其是大湾区多城松绑调控 ， “放开”限购措施频传 ， 更有小区业主联合涨价抗击市场调控 ， 但马上遭到相关部门及时制止 ， “对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区 ， 主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续” 。 然而还是有亢奋者认为 ， 2020年深圳的房价要破纪录 。

另一方面 ， 中小房企资金链遭遇滑铁卢 ， 接连倒地 。 截至12月18日 ， 2019年已有446家房企宣布破产 ， 悲观者认为 ， 80%的开发商将会“死掉” 。 真实情况真是这样吗？

我们判断楼市环境不能全凭众说纷纭 ， 从国家统计局每月公布的新建商品房均价数据来看 ， 新房市场从2019年7月份达到最高点9367元/平米后 ， 8月开始微跌直至11月份 。

整体看 ， 1-11月房价仍上涨2.8% ， 稳中略升 ， 单11月70个大中城市中 ， 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大 。 看似楼市低迷、开发商难过 ， 却没有到提不起来的地步 ， 市场预期仍然趋稳 。

调控最紧时刻已过松绑模式仍未开启

2017年开始 ， 房住不炒、因城施策、三稳几乎出现在每次重要会议及条文中 ， 早已为社会大众所熟知 。

房住不炒 ， 不把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 意在抑制炒房行为；因城施策 ， 给予地方充分自主调整的权力；三稳就是稳地价、稳房价、稳预期 ， 保持市场平稳健康发展 ， 大起大落都不算稳 ， 真正的稳是横盘 ， 是全国城市有涨有跌但整体平稳的格局 。

在近日住建部的座谈会上 ， 特意强调了当前房地产市场总体平稳 ， 成绩来之不易 ， 保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献 。 这句话传达的信号再清晰不过 ， 调控取得了预期成果 。

根据社科院发布的《中国住房发展总报告（2019-2020）》 ， 2019年房价总体下降城市数量和下降速度超过2018年同期 ， 总体房价水平的空间分布演变比较平缓 。

这种背景 ， 也得到了一个阶段性结论：房子暴涨的时代不会重启 ， 楼市调控最紧的时刻已经过去 ， 但松绑的刺激模式并未开启 。

所以我们看到了当下的局面 ， 前有成都、南京、佛山放松购房门槛 ， 后有深圳取消“豪宅税” ， 广州南沙区、黄埔区相继松动 ， 虽对人才敞开怀抱 ， 意在让刚需入市接盘 ， 防止房价下跌 ， 同时又想方设法拦截炒房客 ， 要么限制购房套数 ， 要么限制房贷 ， 杠杆给你撤掉 ， 你拿什么去博楼市周期？

这背后的逻辑仍是因城施策 ， 房价需要调整的城市可以有所调整 ， 但市场一出现过热苗头 ， 想要进一步刺激显然行不通 。

展望今年大形势迎接微调井喷期

既然房住不炒不能变 ， 2020年就不会同往年一样 ， 既没有2018年那样“坚决遏制” ， 也没有像2015年那样从限购到彻底放开 。 按照目前的趋势 ， 只是“不短刺经” ， 还要全面落实因城施策 ， 为了经济增长、稳房价 ， 大多数城市会选择逐步微调 。

拿2019年下半年来说 ， “出头鸟”引路 ， 9月海南、10月天津、11月佛山、12月广州 ， 后面便会有城市跟进 。 在2020年的1-3月份 ， 很有可能会出现“井喷”式的降准降息、定向人才取消限购、降低落户门槛、花式去库存等情况 。