业内人士还认为 ， 2020年央行可能会继续发布新的降准政策 ， 金融机构存款准备金率仍有下调空间 ， 同时不排除降息的可能 。 虽然这些政策并不是针对房地产市场 ， 但其影响不言而喻 。

不过 ， 张大伟称 ， 维持房地产市场平稳运行依然是楼市调控的主要方向 ， 而稳定则是“双向调节” ， 大涨肯定不是稳定 ， 暴跌同样不是 。 房地产调控最严格的时期已经过去 ， 未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策 。

03 新房销量面积或负增长

2019年 ， 国家统计局公布的全国商品房销售面积和金额仍在冲高 。 中原地产研究中心认为 ， 按照数据测算 ， 2019年全国商品房销售额有望创造接近16万亿元的年度销售纪录 。 这里的商品房 ， 包括新建的住宅、办公楼及商业营业用房 。

对于2020年商品房的销售状况 ， 贝壳研究院认为 ， 今年新房销售的支撑力减弱 。 一是供应对销售支撑力减弱 ， 2019年前11月房企土地购置面积减少14.2% 。 二是补贴红利消失对市场带来下行压力 ， 2019年前11月全国棚改开工315万套 ， 仅为2018年的一半 。 三是以价换量带来的增长难以持续 ， 2019年下半年新房销售累计均价同比增速持续下降 ， 头部房企在三四线城市也降价跑量 。

不过 ， 贝壳研究院判断 ， 销售降幅不会太大 。 一是重点城市放开户口限制有利于新房交易量的增长 。 二是前期调整回落较久的城市以及因政策调整的城市 ， 市场将有所回升 。 预计2020年全国新建商品住宅销售面积下滑2%至14.6亿平方米 ， 销售额同比增长3%至14.16万亿元 。

二手房方面 ， 贝壳研究院认为 ， 目前全国二手房成交已降至近五年的低位 ， 积压的需求将开始释放 ， 预计2020 年全国二手房成交量小幅增长3%至438.5万套 ， 交易额达7.24万亿元 。

城市群方面 ， 贝壳研究院称 ， 粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下 ， 其经济活力和人口吸引力均表现较好 ， 未来市场支撑力较强 。 京津冀城市群市场增长潜力不足 ， 长江中游及成渝城市群今年难以大幅好转 。

具体城市方面 ， 西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南及合肥的常住人口增长比较明显 ， 省会城市人口有着较强的增长力 。 而且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力 ， 在贝壳平台的成交中 ， 成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者 ， 其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势 。 2019 年 ， 各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等 ， 这将进一步吸引省内以及外省购房者 ， 这对2020年二线城市的住房市场形成支撑 。

“从今年重点城市的价格来看 ， 成交增长的天津、济南、武汉和南京等城市 ， 其价格并没有明显上涨 。 成交量的慢增长意味着价格稳增长 ， 房价快速上涨的时代已经结束 。 平稳的慢市场下 ， 买方的选择权将会更大 ， 话语权更强 。 ” 贝壳研究院分析称 。

封面、导语图为 重庆住宅小区外景 中新经纬 薛宇飞 摄

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