25万亿元居民存量房贷利率＂换锚＂，对房贷一族影响几何？
上周末 ， 央行出了一条关乎千万家庭钱袋子的新政——存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR 。
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根据公告 ， 2020年3月1日起启动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR事宜 。 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值） ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率 。 存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成 。
\n \n今年8月25日 ， 央行就发布房贷新政 ， 要求10月8日以后新增商业个人住房贷款时 ， 以LPR作为定价基准 。
\n \n根据央行数据 ， 截至2018年年末 ， 个人住房贷款余额为25.8万亿元；截至2019年9月份 ， 个人住房贷款余额为29.05万亿元 。 根据《全国住房公积金2018年年度报告》 ， 2018年年末公积金住房贷款余额为5万亿元 。
\n \n所以 ， 很多人更关心的是：过去那么多年 ， 已经发放的房贷 ， 该怎么办呢？
\n \n上周末央行发布的新政 ， 针对的就是存量房贷 。 现在 ， 所有存量房贷的定价基准 ， 也可以转化为LPR了 。 需要注意的是 ， 定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款 ， 不包括公积金住房贷款 。
\n \nLRP到底是啥？定价基准又是什么？
\n \n简单说 ， 以前我们买房贷款 ， 央妈都会给出一个指导性的贷款利率 ， 这个叫基准利率 ， 所有商业银行都得以此为标准 ， 在此标准上再上下浮动 ， 完成房贷利率的定价 。
\n \n而这个基准 ， 或者说利率锚 ， 完全是央妈说了算的 ， 它说多少就是多少 ， 一点讨价还价的余地都没有 。
\n \n而LPR则是Loan Prime Rate的简称 ， 中文叫贷款基础利率 。
\n \n这个就不是央妈说了算 ， 而是由多家银行共同报价产生 ， 目前有大大小小一共18家银行共同参与报价 ， 基本能反应市场真实的利率水平 。
\n \n具体来说 ， 就是这18家银行根据自己的资金成本和放贷政策 ， 给出一个能给到最优质客户的贷款利率 ， 把这个利率报送给全国银行间同业拆借中心 。
\n \n这样就产生了18个报价 ， 然后就像我们平时看综艺比赛评委打分一样 ， 去掉一个最高价（分）和一个最低价（分） ， 剩下16个数字 ， 取算术平均数 ， 就得出了当期LPR 。
\n \n所以别觉得LPR这个英文缩写有多么深涩难懂 ， 其实就是一个标准的市场化贷款利率 。
\n \n房贷利率的定价基准由过去央妈说了算的基准利率 ， 变为完全由市场供求博弈决定的LPR ， 就像计划经济向市场经济的转变一样 ， 本来就是这些年来央行一直在推进的利率市场化的最后一步 。
\n \n新政对房贷一族的钱袋子有什么影响？
\n \n先用人话说说存量个人住房贷款利率如何转换 。
\n \n举两个例子吧 。
\n \n情形一：假设小王有一笔30年的房贷 ， 剩余期限27年 ， 因为是二套房贷 ， 过去合同约定的是5年期以上贷款基准利率上浮10% ， 也就是1.1倍 ， 现在小王要将定价基准转换为LPR 。
\n \n小王原来的利率为：4.9%×（1+10%）=5.39% 。
\n \n2019年12月发布的5年期以上LPR是4.8% ， 假如小王和银行说我以后就按照LPR定价吧 ， 那么他未来的房贷利率“加点”就是5.39%-4.8%=0.59% 。
\n \n这个“加点”的意思是说 ， 你现在的利率水平和LPR之间的差额 。
\n \n而小王新的房贷利率计算公式就变成了：LPR+0.59%（加点） 。
\n \n从现在到2020年底 ， 小王房贷利率还是按照5.39%来计算的 。
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