房屋权属登记是指建设管理部门(以下称登记机关)代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记 ， 并依法确认房屋产权归属关系的行为 。 那么 ， 未进行房屋权属变更登记 ， 房屋转让合同有效吗？

网友咨询：房屋买卖合同签订后 ， 一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效 ， 能否成立？

北京市盈科律师事务所彭欣彤律师解答：

我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同 ， 除法律另有规定或者合同另有约定外 ， 自合同成立时生效；未办理物权登记的 ， 不影响合同效力 。 ”由此可见 ， 对于房屋买卖双方当事人来说 ， 双方只要签订了合同 ， 是否到登记机关办理登记 ， 不影响合同的效力 。 除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款 ， 否则 ， 自合同成立时生效 。 所以 ， 不能因未办理变更登记 ， 而主张合同无效 。

《城市房屋权属登记管理办法》第三条 ， 本办法所称房屋权属登记 ， 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记 ， 并依法确认房屋产权归属关系的行为 。

本办法所称房屋权利人 ， 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人 。

本办法所称房屋权利申请人 ， 是指已获得了房屋并提出房屋登记申请 ， 但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人 。

彭欣彤律师解析：

权属变更登记与房屋转让合同生效的关系

根据《城市房地产管理法》的规定 ， 房地产转让、抵押 ， 当事人应当办理权属登记 。 言下之意 ， 未经登记 ， 受让人不能取得房屋所有权 ， 抵押权人不能取得抵押权;但是 ， 双方订立的转让合同或抵押合同并非必然无效 ， 只要符合合同法生效条件规定 ， 合同的效力并不受到登记与否的影响 。 实际上 ， 权属登记仅仅是转让合同或抵押合同履行中的一环 ， 它发生在合同生效之后 。

下列房地产不得转让 ， 转让也无效：

(1)达不到下列条件的房地产不得转让 。

①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的 ， 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发 ， 属于房屋建设工程的 ， 应完成开发投资总额的25%以上;

②属于成片开发的 ， 形成工业用地或者其他建设用地条件;

③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 ， 并取得土地使用权证书 。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 。

(3)依法收回土地使用权的 。

(4)共有房地产 ， 未经其他共有人书面同意的 。

(5)权属有争议的 。

(6)未依法登记领取权属证书的 。

(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 。