但丁祖昱给出的观点是 ， 从市场角度看 ， 深圳房价不低 ， 2019年很多楼盘价格上涨后需要消化周期 ， 而且深圳政府不会让深圳继续上涨 ， 会出措施来平稳房价 。

“深圳房价真的像数据显示的那样 ， 同比只有2%的涨幅吗？”丁祖昱发问 ， 却没有直接给出答案 。 至少现在他看到的情况是 ， “深圳房价不断攀升 ， 无论一手还是二手房都有巨大的差异 。 ”

在他看来 ， 无论是深圳还是上海 ， 这两个城市房价均价都已超过5万元/平方米 ， 进入了5字头时代 。 从涨幅榜来看 ， 长三角占了一半城市 。 这当中有很多因素 ， 比如备案登记放开 ， 导致部分城市房价有所回升 。

就全国来看 ， 克而瑞研究数据显示 ， 其收录的各城市一手房成交情况中 ， 重庆成交量最高 ， 但同比去年略有下滑 ， 上海成交金额第一 ， 比去年上升20% 。 从成交涨幅来看 ， 厦门和北京成交涨幅过60% 。

有意思的是 ， 在2016年限价之后 ， 一手低于二手房房价的情况非常明显 。 在对全国22个重点城市新开盘项目做了全面调研后 ， 丁祖昱发现 ， 2019年 ， 一手和二手房价格“倒挂”情况越来越少 。 “统计的22个城市只有202个倒挂项目 ， 平均一个城市不到十个 。 ”

二手房方面 ， 丁祖昱给出的论断是 ， “价格涨不动” 。 从二手成交情况来说 ， 今年成交周期明显拉长 。 广州成交周期超过100天 ， 深圳只要二手房挂出来就能成交 。 从价格来说 ， 基本是跌多涨少 。 “今年二手房价格压力比较大 ， 是以价格换取的成交量 。 ”

据克而瑞统计 ， 二手房市场最核心的15个城市 ， 其成交接近1.3亿平方米 ， 总成交金额近3.5万亿元 ， 集中度达到60% 。 而在一手房方面 ， 有50个城市达到60% ， 这表明二手房市场有待于进一步发展 ， 未来空间非常大 。

相比于“面包”住宅市场的价格压力 ， 被誉为“面粉”的土地市场情况同样不容乐观 。 “土地成交规模回到十年低位 ， 地价岿然不动 。 ”丁祖昱如此总结过去一年的土地市场 。

在他看来 ， 土地数据2019年压力很大 ， 成交规模已经回到过去十年的相对低位 ， 仅比2014年、2015年略好一些 ， 地价同比数据也没有明显下降 。 其中 ， 溢价率与流拍率是两个最重要的指标 ， 除了3、4、5月份回升 ， 2019年其他月份整体流拍率达14% ， 约等于七块当中有一块流拍 ， 土地市场相当严峻 。

房企增长失速

2019年 ， 百强房企增长失速 。

“可以说是跳水式失速 。 ”在丁祖昱的统计中 ， 2016年百强房企的增速在50%左右 ， 2019年这个数字只有6.5%左右 ， 与此同时 ， 新增的千亿企业数量“腰斩” ， 2018年新增13家 ， 2019年只有5家 。

从拿地销售比来看 ， 今年的投资越来越谨慎 。 他提供了一组数据 。 “今年8月之前只拿出44%的钱买地 ， 9月份已经降到28% ， 到了第四季度在25%左右 。 ”从拿地区域来看 ， 目前投资是回归二线的 ， 但二线土地供应非常有限 。 从资金角度来看 ， 2019年上半年到处拿钱 ， 下半年到处没钱 ， 对于大多数房企来说资金压力非常大 。

事实上 ， 政策层面早已为市场定调 。 丁祖昱表示 ， 宏观上看 ， 2019年强调了不把房地产作为短期刺激经济的手段 ， 这是当年房地产方面最严的政策 ， 而地方上由于市场压力 ， 整体政策限制要相对松一些 。 另外 ， 整体货币市场资金比较宽裕 ， 但这个宽松和房地产无太大关联 。

值得关注的是 ， 2019年棚改计划开发锐减50%左右 ， 棚改贷款直接影响棚改货币量 。 就此 ， 丁祖昱提醒注意棚改政策对城市化的影响 。

市场寒冬刺激着行业洗牌进一步加速 ， 从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的局面正在形成 ， 百强房企也开始清算重组 。 丁祖昱建议 ， 破产清算赶早不赶晚 ， 早一点可以清算出一定的价值 ， 如果晚的话 ， 会面临非常棘手的局面 。

过去一年也是房企回款压力巨大的一年 ， 营销的压力表现在 ， 在售数量增加 ， 单盘产能下降 ， 竞争加剧 。 “很多房企被渠道绑架了 。 ”丁祖昱称 。 当营销的常规手段全面失效 ， 卖房全依赖于渠道时 ， 2019年营销面临的压力非常大 。 数字来看 ， 2018年之前渠道占比小于5% ， 2018年升到10%-15% ， 2019年开始达到50% ， 2019年四季度占比则达到了50%以上 。