“归根到底 ， 最大的逻辑就是客户发生了翻天覆地的变化 。 由于财富客户下降 ， 今天自用型客户和楼盘要匹配起来 ， 会比过去困难得多 。 ”丁祖昱解释称 。 比如 ， 就空间和属性来讲 ， 在今天大家都非常难以寻找客户的情况下 ， 依赖渠道成为不得不靠的选择 。

丁祖昱建议 ， “未来十年最核心的是融资能力 ， 未来房地产行业利润是非常有限的 ， 长期都是高成本资金 ， 压力非常大 。 ”

不过 ， 在低迷市场中 ， 物业成为亮色 。

丁祖昱观察到 ， 2019年的11家IPO公司中 ， 物业类基本占了一半 ， 且物业股平均涨50% 。 此外 ， 今年物业收并购非常多 ， 基本是全面启动 ， 无论是上市还是没有上市都在做大量收购 。 今年智慧物业也迅速发力 ， 未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大的一个板块 。

新兴市场“重新洗牌”

一组公开数据显示 ， 从2017年至2019年 ， 共有69家长租公寓机构因资金链断裂或无法再经营 ， 而在2019年占了其中的53家 ， 其中资金链断裂及跑路的共有45家 ， 被收购的有4家 ， 拖欠或拒付房租的有4家 。

开发商层面 ， 远洋地产、朗诗集团等房企宣布剥离旗下长租公寓业务 ， 万科、碧桂园等地产巨头也暂缓了在相关领域的扩张脚步 。

“今年的公寓估值出现了大滑坡 ， 回到了两年前的起点 。 这是租赁行业的短暂洗牌 ， 也是它价值回归的过程 。 ”丁祖昱称 。

经历了2018年快速发展后 ， 2019年下半年 ， 长租公寓深陷舆论漩涡 。 在国家层面重拳整治的大背景下 ， 长租公寓的境况只是整个租赁市场的冰山一角 。

丁祖昱总结称 ， 今年租赁压力非常大 ， 具体表现在 ， 一线和二线之间规模价格差距非常大 。 比如 ， 北京和上海的市场规模是长沙、合肥的20倍 ， 租金是四倍 。

在丁祖昱看来 ， 从消费者角度来说 ， 租赁市场也有巨大差异 ， 一线城市3500元以下租金达到了50% ， 4000元以下的租金占比达到了80% ， 而三线城市3000元以下的租金占比达到90% 。 “租客租房都不愿意去远郊 ， 一线城市还有可以忍受90分钟以上的 ， 三线城市30分钟以上都不能忍受了 。 ”

值得关注的是 ， 自2017年出现租赁用地出让之后 ， 现已累计有180幅土地出让 ， 但至今还没有一个项目上市提供租赁房源 。 丁祖昱预测 ， 2020年或是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的起步之年 。

“租赁这个行业巨大 ， 但还没到真正收获的时节 。 ”丁祖昱称 。 可以看到 ， 60%以上的前30强房企布局了租赁业务 ， 尤其在租售并举提出之后 ， 未来租赁市场将是一个巨大市场 。 “今天进入到租赁行业是龙头房企必须的选择 。 ”

丁祖昱给出建议 ， 房企入局租赁 ， 要聚焦细分领域 ， 寻求精细化管理 。 比如 ， 蓝领公寓、学区房租赁 。

至于商办市场 ， 据丁祖昱观察 ， 北京、上海、深圳写字楼同时出现了租金和出租率的双降 ， 而且整个中国七成重点城市都出现了上述情况 。 不过在大宗交易方面 ， 上海、北京、深圳的大宗交易数量没有明显减少 ， 特别是上海 ， 其大宗交易要超过全国大宗交易总和的50% 。

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