----涨幅仅3%！连续2年 ， 100城持有房产“入不敷出” ， 专家：挺正常的//----

什么时候买房最值？当然是“房价涨幅”超越“持有成本”的时候 。

数据显示 ， 2000年的时候 ， 全国均价大概是1000块钱 ， 上海也不过才2000块钱 ， 最近20年全国均价涨了10倍 ， 北京、杭州、深圳涨了15倍以上 。

也就是说 ， 过去这些年 ， 任何时候买房 ， 都无需担心负担什么成本 ， 买3套房子往那一放 ， 又不用装修 ， 一年的物业费才多少？拿个三年五年的 ， 折旧率又能有多少？

至于说交易税费 ， 在房价上涨阶段 ， 卖家可以全部转嫁给买家 ， 几乎可以忽略不计 ， 而持有环节的房产税 ， 又迟迟因为各种原因无法落地 。

虽然有月供和利息 ， 但上车早的业主利率普遍都有折扣 ， 很多人还有公积金 ， 房子租出去直接就能覆盖一大半的月供 ， 简直没有比这更好的生意模式了 。

总之 ， 在房价大幅上涨时期 ， 把一切持有房产的成本考虑进去 ， 对有房族来说都无所谓 。

这一切的前提是房价持续上涨 ， 而且是大涨才行 ， 小涨、微涨都不行 ， 房价下跌就更不用说了 。

经济学家李迅雷之前曾提出了一个观点：房价走平即亏钱 。

1 ， 以上海的情况为例 ， 如果持有一套房产 ， 纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6％ ， 而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌 ， 资本利得收益大致为-0.4％ 。

2 ， 买房的资金成本（房贷利率） ， 当前至少也有将近5％ ， 还有房屋折旧 ， 5年房龄和10年房龄肯定有区别 ， 按年均4%的折旧率 ， 资金+折旧加起来就是9%的成本了 。

对比1.2%的租金收益（1.6%-0.4%） ， 投资角度看 ， 持有房子确实挺吃亏 。

3 ， 100城房价统计中 ， 有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6％ ， 即使按照3％的租金回报率、5％的资金成本、4％的房屋折旧率来算 ， 在这些城市拿着房子都是亏钱的 。

更何况 ， 全国又有哪个城市敢说租金收益比上海高？这就是房价不涨、微涨对房产投资价值的影响 。

仿佛过去20年是一场幻梦 ， 高速增长告一段落之后 ， 楼市才终于“大梦初醒” 。

中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示 ， 2019年中国楼市运行平稳 ， 与2018年同期相比 ， 百城房价涨幅仅为3.34% 。 与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比 ， 房价涨幅明显收窄 。

也就是说 ， 2018年100个城市房价涨幅为5% ， 2019年进一步降低到3% ， 与动辄10%的持有成本相比 ， 连续两年时间 ， 在这些城市持有房产已经“入不敷出”了 。

有人会说 ， 2019年洛阳、唐山、临沂、绍兴乃至深圳的涨幅都还不错 ， 少说也有10%-20%的空间 。

但是 ， 跟100个城市比起来 ， 总共冒头的城市才有几个？作为购房者 ， 如何鼓起勇气从上百个城市中 ， 为了那十分之一乃至20分之一的机会去投资？

有心人肯定能发现 ， 2018、2019的房价上涨幅度、上涨时间都非常像 。

涨幅方面 ， 3%和5%的差异很小 ， 最近两年买房少说利率也得上浮20% ， 改LPR合同后动辄就要加上百个基点 ， 光资金成本就6%了 。

上涨时间方面 ， 2018年的时候 ， 西安、成都抢房成风 ， 3-5月份的小阳春持续时间很短暂 ， 2019年几乎一模一样 ， 只是城市换成了苏州和南京 ， 下半年都不约而同陷入了沉寂 。

更何况 ， 百城新房统计的背后 ， 是二手房市场日趋走弱 。

过去几年 ， 很多一二线城市的房价倒挂现象愈演愈烈 ， 限价盘和二手房之间的差价甚至能达到30% ， 新房需要摇号 ， 二手房又涨的高不可及 ， 最终的结果就是2018-2019年二手房市场有价无市 。