----2020年起 ， 3类房子不要买 ， 容易贬值 ， 业内：房贷新规下买卖更难//----

转眼进入新的一年 ， 关于楼市的消息依然源源不断 ， 最令人关心的 ， 还是即将实施的房贷新规 。

有心人应该知道 ， 早在2019年10月份 ， 央行创造性实施了LPR报价机制 ， 每个月公布一个LPR的报价 ， 分1年期LPR和5年期LPR ， 1年期可以理解为短期利率变化 ， 5年期就是未来房贷利率要参考的标准 ， 以后不再参考基准利率 ， 按照最新报价 ， 5年期LPR为4.8% ， 略有下降 。

不少购房者应该能发现 ， 最近两个月买房签的房贷合同 ， 利率都是参考的5年期LPR ， 只是原来的上浮基准利率变成了“加基点” ， 计算方式与以前有所不同 。

但是 ， 在2019年10月份以前 ， 巨额的商贷合同 ， 依然参考的是基准利率浮动 ， 如果未来5年期LPR出现下降 ， 岂不会影响以前买房的人群？他们是不是就享受不到利率下降的实惠了？

这一点 ， 央行早有打算 ， 这就是2020年要实行的房贷新规 。

近日 ， 央行公告称：自2020年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值） ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率 。 定价基准只能转换一次 ， 转换之后不能再次转换 ， 原则上明年8月31日前要完成转换 。

简单来说 ， 房贷新规从2020年的3月1日开始实施 ， 以前那些巨额的存量房贷 ， 也将逐渐切换成LPR的合同 。

这就应该引起购房者的注意了 ， “新规”下3类房子不要买 ， 以后可能“卖不动” ， 容易贬值 ， 业内人士曾反复提醒：房贷新规下 ， 这些房子不禁“买卖更难” ， 房贷也难办下来 。

1 ， 房龄超过20年甚至25年的“老破小” 。

老破小家属院 ， 是现在市场上越来越不受欢迎的房子 ， 虽然在一二线城市 ， 因为老破小地处核心城区 ， 可以享受到优质学区 ， 部分人愿意为这些老房子买单 。

但是 ， 对绝大部分城市来说 ， 除了极个别的优质学区外 ， 大部分城市的新房市场更受欢迎 ， 哪怕是在老城区 ， 房龄十年以内的旧房 ， 品质也一定比房龄超过20年甚至25年的老房子要好 。

今年起 ， 3月份实行房贷新规之后 ， 全部合同都要切换成LPR ， 对此类房子 ， 银行不会轻易发放贷款的 ， 如果是正在还的房贷还好说 ， 此类老破小房源肯定不是房贷发放的“优先级”选项 ， 新规下银行会更倾向于新房或次新房源 。

另外 ， 老破小房子“卖不动”也是个很大的问题 ， 随着城区扩张 ， 土地供应增加 ， 未来贬值的可能性很大 。

2 ， “别墅”、“洋房”、“公寓”等 。

为啥把这三类归为一种呢？因为很多人都在这三种房子上尝过教训 。

当然 ， 能买起别墅和洋房的 ， 肯定不是现金流紧张的刚需 ， 而是家里不差钱的“土豪” ， 即便如此 ， 笔者也依然要提醒一下 ， 这两样房子未来的局限性很大 。

比如 ， “禁墅令”的新规定影响深远 ， 前段时间 ， 住房和城乡建设部下发通知 ， 要求地方梳理2003年以来的别墅项目 ， 并上报违建别墅的清查整治情况 。

通知规定：“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本区域内有关别墅项目建设审批手续 ， 同时 ， 对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理” 。

再比如 ， 此类产品契税高 ， 物业费高 ， 持有成本高 ， 市场中的流动性却极低 ， 不管在一二线还是三四线 ， 主流的刚需住宅永远是最抢手、升值最快的产品 ， 相比之下 ， 别墅和洋房很那卖得动 ， 未来也容易贬值 。