----未来10年 ， 最贵重的或许不是房子 ， 而是这3样被“忽略”的东西？//----

根据央行发布的《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示 ， 针对下季度的房价 ， 有26.5%的居民预期会“上涨” ， 比例明显低于第三季度的29.3%；51.5%的居民预期“基本不变” ， 高于第三季度的50.3%；11.1%的居民预期会“下降” ， 高于第三季度的9.8%；10.9%的居民“看不准” ， 高于第三季度的10.6% 。 通过纵向比较来看 ， 购房者的房价预期看涨的少了 ， 看跌和看稳的多了 。

其实 ， 不仅购房者的房价预期出现了转变 ， 最近这一年以来 ， 业内相关人士也纷纷转变自己的看法 。 冯仑表示 ， 房子已经差不多了 ， 未来购房者该担心的不是房价上涨 ， 而是房价会下跌 ， 不是买不起 ， 而是卖不掉 。 孙宏斌表示 ， 这次楼市调控一定是长期的 ， 大家不要抱有侥幸心态 ， 应该理解新形势 。 经济学者钟伟则表示 ， 如果有人咨询 ， 现在都是劝大家先不要着急买房 。 显然 ， 看空房价的队伍越来越壮大了 。

那么 ， 为什么购房者和业内人士纷纷转变了预期呢？笔者认为 ， 究其原因 ， 除了严厉而又密集的房地产调控以外 ， 归根结底是房地产行业正在逐渐走向十字路口 ， 楼市行情发生了与以往大不相同的变化 ， 而且越来越多的人意识到了这一点 。 那么 ， 房地产市场到底发生了什么变化呢？

楼市行情开始出现3大转变

第一 ， 居民杠杆率水平增速较快

根据央行数据统计 ， 过去10年 ， 我国居民部门杠杆率从不足18%上升到了60.4% ， 其中浙江、上海、广东、重庆等省份均超过全国平均水平 。 笔者认为 ， 杠杆率增速较快与快速上涨的房价密不可分 。 从房价收入比来看 ， 目前深圳、三亚、北京、上海、厦门等城市均超过20倍 ， 也就是说 ， 不考虑其他因素 ， 至少需要存够20年才可以买下一套房 。 因此 ， 通过加杠杆买房成为绝大多数人的选择 。

数据显示 ， 截至2018年末 ， 我国个人住房贷款余额为25.8万亿元 ， 占住户部门债务余额的比例为53.9% ， 换言之 ， 在居民所有的负债当中 ， 超过一半都是房贷 。 其实 ， 具体到现实生活中 ， 很多家庭还会向亲戚朋友借钱买房 ， 所以因为买房而产生的债务可能要比统计更高一些 。 不难看出 ， 居民杠杆率水平增速较快 ， 意味着居民负债压力增加 ， 这必然会影响对其他商品的消费 ， 从而使得生活质量下降 。

第二 ， 空置率过高的问题引人关注

过去十多年 ， 随着房产金融属性的扩大 ， 买房成为许多人投资赚钱的工具 ， 他们往往只囤不住 ， 只为坐等涨价然后转手卖掉 ， 所以这就带来了空置率的问题 。 中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授在研究报告中明确表示 ， 目前我国城镇住宅市场的整体空置率已经达到了22.4%的水平 ， 其中一线城市要高于二、三线城市 ， 总体来看城镇地区空置住房已经超过5000万套 。

在笔者看来 ， 虽然目前国家对于空置房并没有相关的统计 ， 但无论是从机构数据还是切身感受来看 ， 空置房并不在少数 。 关键是 ， 过高的空置率使得住房资源分布不均 ， 结果就是刚需买不起 ， 囤房客住不完 ， 这就浪费了大量的住房资源 。 对此 ， 潘石屹曾公开表示 ， 有人买了100套房子 ， 但只住1套 。 因此 ， 未来几年 ， 伴随楼市长效机制推进 ， 以及存量市场到来 ， 房地产税和空置税或是大势所趋 。

第三 ， 人口红利逐渐迎来了拐点

根据国家统计局数据统计 ， 目前我国人均住房面积约40平方米 ， 从这个角度来看 ， 目前的住房总量基本可以满足大家的住房需求了 。 此外 ， 根据中国社科院《人口与劳动绿皮书》显示 ， 从2010年开始 ， 我国65岁及以上老年人口一共增加8320万 ， 而15岁以下少儿人口减少了9017万 。 对此 ， 报告预测 ， 在老龄化社会快速到来的同时 ， 总人口将在2028年左右出现负增长 。