----21世纪20年代 ， 持有房子会不会“富得流油”？经济学家指点迷津//----

\">迈入2020年 ， 21世纪就正式进入了20年代 。

继80后、90后、00后、10后的代际划分后 ， 20后也将逐步走入我们的视野中 。

回顾过去这些年的楼市变迁 ， 我们每一代人最牵挂的无疑还是房子 。

数据显示 ， 1990-2000年 ， 广义货币M2增加了8倍 ， 用CPI衡量的物价 ， 上涨了101% 。 从2001年至2018年末 ， 18年的时间里 ， M2增加了11.5倍 ， 但CPI上涨不足50% 。

也就会说 ， 过去这些年 ， 流通中的货币虽然增加了很多 ， 但我们的物价其实并没有增长太多 ， 反而保持了长期的平稳 。

这些新增的货币 ， 大部分都流入到了房地产 ， 大家都把买房当成“一本万利”的事 。

有专家测算 ， 目前我国居民房产市值近300万亿 ， 六成居民财富沉淀在房地产里 ， 过去20年 ， 没有任何一项大类资产能与房产相媲美 。

前些年“上车”买房的人 ， 一方面能享受到利率折扣和公积金额度 ， 另一方面房价偏低 ， 持有成本几乎可以忽略不计 ， 既能跑赢通胀 ， 又能享受不动产的飞速升值 ， 财富日益膨胀 。

那么 ， 进入21世纪的20年代 ， 持有房产还会不会“富得流油”？

我们可以从以下两个角度来分析 。

第一 ， 未来10年 ， 房地产主要看人口形势的变化 。

从2009年至今 ， 房价上涨的重要基础是城镇化快速推进 ， 数据显示 ， 每年涌入城市的人口高达2000万 ， 目前我国流动人口达2.4亿 ， 租房人口达到2亿之多 。

也就是说 ， 人口进城 ， 是过去10年房地产扩张的“秘密” 。

但是 ， 未来10年 ， 人口进城的速度会逐渐降下来 ， 这是由城镇化规律和人口结构两方面因素决定的 。

城镇化规律是什么？

根据国际经验 ， 发达国家的城市化第1个拐点是30%的城镇化率 ， 自此进入快速发展阶段 。

第2个拐点是70%城镇化率 ， 随后人口流入城市的速度会放缓 。

根据安信证券的测算 ， 虽然2018年常住人口城镇化率已经接近60% ， 但是 ， 考虑到非农就业人口可能存在低估 ， 真实的城镇化率可能已经达到了65% 。

按照国际上70%城镇化率的“天花板” ， 也就意味着未来10年内 ， 人口流入城市的速度必然会放缓 。

人口结构方面也是如此 。

海通证券首席经济学家此前发布研报指出 ， 国民储蓄率于2011年跌至50%以下 ， 2017年相比2008年累计下跌5.8% ， 更重要的是 ， 2009年之后 ， 我国15-64岁人口占总人口比重连跌十年 ， 从高点的51%跌至46% 。

老年人口变多 ， 劳动力人口减少 ， 意味着无论是居家养老还是社区、敬老院养老 ， 势必会降低人们购房的欲望 ， 学区变的不再重要 ， 婚房也没有那么多人去追逐 ， 越来越多的耄耋老人 ， 持续减少的年轻人口流动 ， 房子不再是工作生活的首选项 。

因此 ， 在21世纪的20年代 ， 从人口角度来看 ， 无论是进城“接盘”的人 ， 还是“青壮年”刚需 ， 都会逐步减少 ， 持有房产不可能再像过去那些年一样“富得流油” 。

第二 ， 持有房产能否赚钱 ， 最重要的是“持有成本”的变化 。

中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示 ， 2019年中国楼市运行平稳 ， 与2018年同期相比 ， 百城房价涨幅仅为3.34% 。 与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比 ， 房价涨幅明显收窄 。