房价还会涨吗？2020年搞懂这个很关键各位菜友大家早上好！我是菜

各位菜友大家早上好！我是菜鸟理财特聘的房产投资导师：業問。

今天的文章，我是应某位菜友的要求，在经典的房地产“短期看金融中期看土地长期看人口”理论之外，来给大家科普另一个把握楼市入市节奏的关键依据。

这个依据，就是很多人都听过，但多数还是一脸懵逼的“板块轮动” 。

先给大家解释一下板块轮动是啥意思。

简单来说，其实就是指房价在热钱的流转下，从核心城市转到核心城市周边，再到二线热点城市，再到普通二线城市，再到三四线城市炒作的这么一个历程。

股市的板块轮动，很多人都听过。楼市的板块轮动之所以没多少人明白，主要原因是，它其实是在上一轮房价暴涨的过程中才开始出现的。

当时，全国楼市是呈现出了这样的魔鬼步伐：

一线城市阵营中， 2015年第二季度，深圳房价率先发力，接着三、四季度时上海和北京的房价便接力上涨， 2016年第一季度，板块轮动就到了广州。

二线城市阵营中，部分城市的房价从2015年下半年开始上涨， 2016每年，更多二线城市加入了房价大涨的狂欢。

比如说合肥、厦门、南京等城市，在这波板块轮动中都是上涨得比较明显的。

而一线城市周边的三四线城市，在一线城市房价大涨之后，也开始了一轮明显上涨。

比如说深圳周边的东莞、惠州、中山，北京周边的燕郊、香河等，都受到了板块轮动的影响。

而在此之前，全国大多数区域的楼市都是同步变化的，一般会呈现同涨同跌的规律。

比如说， 2005上半年、2007年、2009下半年和2010年，全国楼市普遍大热。

2008年、2011年和2014年，则全国楼市普遍遇冷。

之所以会在上一轮的房价暴涨中出现了板块轮动的新现象，主要是以下几方面原因综合造成的：

第一是最早通过炒房赚钱的那批人所带来的“致富”效应，让越来越多中产及新富阶层开始意识到：靠炒作房地产，就能在短期内赚大钱。

也就是说，市场上持币入场的玩家，不再是一小部分先知先觉的人，反而成了一种群体行为。

第二是2015年下半年的信贷刺激，释放了大量可流动资金，降低了借钱的门槛。

无论是房地产开发商还是个人，都能感觉到市场上的钱更多了，要从银行借到钱更加容易了，在2-3年翻倍的行情刺激下，疯狂加杠杆也就不算个啥事了。

第三是政策利好频出，限外令松绑，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%; ，公积金贷款不断降低门槛，全面推行公积金异地贷款等。

这一系列的政策，都进一步降低了买房的门槛。让懂行的不懂行的都开始掏空积蓄、积极借钱，把赌注全押进楼市。

偏偏在这时候，还推出了通过棚改来“涨价式去库存”的大招，大量持币待购的拆迁户急吼吼地入市，板块轮动的节奏和范围开始从区域性事件变成了全国性潮流。

直到现在，虽然调控已经坚持了好几年，但板块轮动的余热，都还在很多三四五线城市持续着……

那么，下一次的轮动，还会再出现吗？

業問的答案是肯定的。

人都是趋利避害的，在上一次轮动里赚到钱的人，都还忘不掉那躺着数钱的刺激，所以一旦市场出现缝隙，新一次的轮动在所难免。

回顾2019年的深圳楼市，你会发现，作为上一次轮动的“龙头” ，深圳楼市已经率先开始了新一次的板块轮动了。

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