----1月份 ， 2个消息直戳楼市“心窝”！未来10天房价要降？国家已定调//----

2019年的楼市刚刚落下帷幕 ， 给人的感觉却很复杂 。

比如 ， 全年开发商破产家数达525家 。

公告显示 ， 2019年宣告破产的房地产相关企业数量多达525家 ， 且进入2019年下半年之后 ， 破产房企数量正在增加 ， 12月份创下全年最高点 。

从2019年初到5月份 ， 房企破产家数持续降低 ， 3月、4月、5月出现“小阳春”行情后 ， 月度破产家数一直维持在30家的低位 。

到了6月份 ， 调控应声收紧 ， 房企破产家数开始明显提升 ， 从4月份的30家提升到了12月份67家 ， 增幅高达1倍 。

比如 ， “地王”们暂缓入市 ， 亏本促销 。

克而瑞研究中心统计数据则显示 ， 北京、杭州已入市的地王 ， 约有七成面临亏损 ， 厦门则是盈亏参半 。 广州地王的日子稍微好过 ， 地王亏损的比重不足一成 ， 但仍有项目盈利承压 。

2016年在一线、强二线的地王 ， 2017年的部分高价地 ， 还有2017-2018年三四线拍出的高价地 ， 这其中许多地王都被套住了 。

为什么地王会亏损？答案很简单 ， 房价下行 ， 还有各地发布新房限价政策 ， 造成“面粉价”比“面包价”还贵 ， 原来的高价地自然会亏本 。

开发商的窘境 ， 也代表了楼市的景气度和风向 。 到了2020年1月份 ， 2个消息又直戳楼市的“心窝” 。

第一 ， 银保监会2次表态 ， 定调2020年楼市资金面 。

据中国证券报1月13日报道 ， 银保监会定下2020九大任务 ， 其中的一个重点是：严防信贷资金违规流入房地产市场 ， 持续遏制房地产金融化泡沫化 。

数据显示 ， 2019年 ， 因为银保监会的“高压” ， 房地产贷款增速同比下降3.3个百分点 ， 显然 ， 这样的趋势会在2020年得到延续 。

为什么说是第2次表态呢？

在1月4日 ， 银保监会就发过一个意见 ， 其中明确指出要“防止资金违规流入房地产市场 ， 抑制居民杠杆率过快增长” 。

短短9天 ， 1月份甚至连半个月都没过完 ， 银保监会就再次表态 ， 足见对目前房地产市场调控的坚定态度 。

资金面 ， 之所以称之为楼市的“心窝” ， 是因为房地产为典型的资金密集型行业 ， 银行、信托等机构给开发商借款 ， 房企用来拿地扩张、施工安装 ， 然后用销售回款来“还钱” ， 最终资金兜兜转转一圈 ， 房子才能盖起来 ， 房价、地价才有上涨的基础 。

现在规定不允许资金大规模流入房地产 ， 相当于从根源上断了开发商的“水源” ， 也就意味着2020年楼市很难掀起大风浪 。

第二 ， 房企面临偿债压力 ， 扎堆发债借新还旧 。

据证券日报1月13日报道 ， 1月7日至1月10日 ， 在4天的时间内 ， 共有15家在港股上市的内地房企发布美元融资计划 ， 总规模高达61.92亿美元 ， 其中不乏碧桂园、融创中国和佳兆业集团等大型房企 。

照此计算 ， 2020年前10天 ， 房企发布的海外融资规模就超过了2019年、2018年全年海外融资额的8%和12% ， 可谓来势汹汹 。

开发商密集发债借钱 ， 是有背景的 ， 最重要的原因 ， 是以前欠的钱 ， 快该还了 。

数据显示 ， 2020-2022年 ， 房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元 。 2020年下半年开始进入偿债高峰期 ， 连续6个季度到期量超过1200亿元 。

因此 ， 只有借到了新债 ， 才能把以前旧债的“窟窿”给填上 ， 这就是目前房企所处的尴尬境地 ， 长此以往 ， 新债与旧债 ， 只会越积累越多 ， 除非再来一波大涨 ， 否则债务滚雪球还会持续下去 。