----10年后 ， 房子像便宜的“土豆” ， 还是珍贵的“夜明珠”？//----

房地产经历了过去10年的扩张 ， 无论是人均居住面积 ， 还是住宅市值、房屋总面积、空置率 ， 都已经今非昔比 。

拿人均居住面积来说 ， 前段时间 ， 统计局公布了一份数据 ， 截止2018年底 ， 我国城镇人均住房面积已经达到了39平米 ， 以90平米一套房来计算 ， 大概能满足6亿多人口居住 。

住宅市值方面 ， 根据中信建投证券研究所的测算 ， 目前住宅存量约为320亿平米 ， 截止2018年底 ， 新建商品住宅的均价为8461元/平方米 ， 也就是说 ， 全国住宅总市值约为320*8461=270万亿元 。

至于房屋空置率 ， 更是大家日常讨论的一个热门话题 。 西南财大之前发布过相关报告 ， 目前城镇房屋空置率大概在20%出头 ， 在2017年 ， 全国约有6500万套空置房 。

这几组数字 ， 基本概括了目前房地产市场的全貌 ， 我查阅了一下2009年的房地产数据 ， 当时的投资总额是2.56万亿 ， 在2018年底 ， 已经增加到了8.5万亿 ， 增幅可谓惊人 。

显然 ， 过去10年时间 ， 楼市的扩张速度如脱缰野马一般 。

那么 ， 10年后 ， 楼市又会发展成什么模样？有句老话说得好：土豆拉一车 ， 不如夜明珠一颗 ， 下个10年 ， 房子会像“土豆”一样便宜 ， 还是像“夜明珠”一样珍贵？

我们从以下几个角度展开分析 。

第一 ， 货币还会不会像过去10年那样 ， 飞速流入房地产市场之中？

经济学家姜超曾说：从2007-2017年 ， 货币总量从40万亿增长到160万亿 ， 年均增速超过15% ， 考虑影子银行以后的货币增速或接近20% ， 这差不多也是同期许多城市的房价平均涨幅 。

啥意思？

每年发出来的货币 ， 都以各种形式流入到房地产里了 ， 每年加上各类贷款、信托、资管产品等 ， 货币增速将近20% ， 跟房价涨幅几乎一模一样 ， 也就意味着 ， 过去10年房价涨幅的最大推动力 ， 就是货币的流入 。

但是 ， 我们可以看到一个趋势 ， 从2017年到现在 ， 每年的M2增速（流通中货币）只有8%左右 ， 连以前的一半都不到 。

假以时日 ， 这种趋势延续下去 ， 流向房地产的钱肯定会变少 ， 至少不会像原来那样快速 。

此外 ， 央行在去年10月份 ， 开始实行LPR报价机制 ， 购房利率与5年期LPR挂钩 ， 不再参考基准利率 ， 从今年3月份开始 ， 以前巨额的存量商贷 ， 也会切换到LPR合同 。

这也就意味着 ， 利率市场化的脚步会越来越快 ， 5年期LPR保持高位运行 ， 提高资金流入房地产的成本 ， 而1年期LPR可以持续降低 ， 使实体经济有更低的融资成本 ， 可谓是一举两得 。

第二 ， 买房的人会变少还是变多？

大家都知道 ， 买房的人都是有自身需求的 ， 不管是结婚的刚需 ， 还是等着小孩上学的改善一族 ， 抑或是为了子女买房的父母们 ， 他们都是有确切的需求才会买房的 ， 我们可以把这些人称之为“主力购房人口” 。

显然 ， 主力购房人口 ， 只有20-50岁之间这批人才有需求 ， 年龄过大 ， 养老和医疗是首要需求 ， 年龄过小 ， 教育才是最大的问题 。

问题在于 ， 这个群体未来是处于“萎缩”状态的 。

根据预测：2015至2025年 ， 劳动力每年减少375万人 ， 2025到2030年 ， 每年减少500万人 。 2030到2035年 ， 每年减少960万人 。

参考最近几年年轻人口的流动方向 ， 2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人 ， 到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万 。