----今年开始 ， 价值300万亿的楼市要“贬值”？6个月后买房可能更容易//----

一直以来 ， 有很多朋友都在问 ， 把全国所有房子加起来 ， 究竟值多少钱？

这个问题虽然没有具体的答案 ， 但各路机构和专家 ， 也都进行过研究 。

经济学家黄文涛做过测算 ， 目前住宅存量约为320亿平米 ， 截止2018年底 ， 新建商品住宅的均价为8461元/平方米 ， 也就是说 ， 全国住宅总市值约为320*8461=270万亿 。

在2016年的时候 ， 第一太平洋戴维斯估算的全球住宅总市值达到了168.5万亿美元 ， 我国市值占比为25% ， 换算一下 ， 我们的住宅市值约为282万亿 。

显然 ， 这两个结果非常接近 ， 也就是说 ， 不算各类乱七八糟的商住、公寓、仓库、厂房 ， 仅看住宅 ， 房地产市值已经接近300万亿 。

如果再加上2019年17亿平米的销售面积 ， 几乎可以确定 ， 目前的楼市至少价值300万亿元 。

这是一个惊人的数字 ， 要知道 ， 仅仅在20年前 ， 全国房地产的销售面积只有1亿平米 ， 我们的楼市规模增长了17倍多 ， 速度之快 ， 体量之大 ， 堪称是一个奇迹 。

高速的增长毕竟难以长期维持 ， 2020年起 ， 各类迹象表明 ， 价值300万亿的楼市有可能会“缩水” 。

第一 ， 房地产最大“助推器”熄火了 。

众所周知 ， 过去5年以来 ， 房地产扩张的核心动力 ， 是棚改货币化 。

原来的棚户区改造 ， 只给房子不给钱 ， 就算有补助 ， 大部分也是过渡费之类的“小钱” ， 这种安置方法 ， 因为回迁房大部分不会入市流通 ， 拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱 ， 不会对当地楼市的流通体系造成冲击 。

但是 ， 2015年以来 ， 各地棚改总量持续上升 ， 货币化安置比例大幅提升 ， 拆迁户拿着全款去市场里“扫楼” ， 自然会造成房屋供应紧缺 ， 由此带来的 ， 是楼市的市值不断膨胀 。

不过 ， 在2019年 ， 棚改套数大幅下降 ， 全国1-11月开工约315万套 ， 对比2018年落差明显 ， 棚改总量踩刹车 ， 三四线房价随即停涨 。

根绝2018-2020三年棚改任务数量来推算 ， 今年棚改总量不会超过600万套 ， 住建部在去年底的全国住房和城乡建设工作会议上也重点强调：2020年 ， 要严把棚改的范围和标准 。

也就是说 ， 2020年 ， 助推房价最大的“发动机”停下来了 。

第二 ， 房地产的“水源”被堵上了 。

为什么楼市能在短期扩张为价值几百万亿的市场？

究其原因 ， 与充裕的资金面有很大关系 ， 数据显示 ， 从2004-2017年 ， 13年的时间 ， 我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元 ， 增幅达13.7倍 。

一边是个人房贷的急剧增多 ， 另一边是信托、银行贷款持续流入开发商的腰包 。

经济学家沈建光曾说过：主要信托的资金去向 ， 接近20万亿（一半左右）流到房地产 ， 还有20%左右流到金融 ， 这部分可能也是进入私募 ， 最终也是进入房地产 。

真正跟实体企业有关的 ， 也就是20%左右 ， 能进入工商企业的资金连10%都不到 。

换句话讲 ， 10万亿的信托流向了楼市 ， 还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产 。

这些资金 ， 就是房地产扩张的“水源” 。

但是 ， 2020年 ， 来自信托、银行贷款、个人购房者、资本市场融资等渠道充沛的“水源” ， 可能要被切断了 。

据中国证券报1月13日报道 ， 银保监会定下2020九大任务 ， 其中的一个重点是：严防信贷资金违规流入房地产市场 ， 持续遏制房地产金融化泡沫化 。