2019年刚刚过去 ， 新房市场的销售金额突破16万亿元 ， 但质量问题层出不穷 ， 市场规模的赛道逼近临界点 ， 未来市场将如何发展？众多房企和房企人又将如何绝地求生？内幕将马上揭晓 。

要么交业绩 ， 要么交尸体

对于地产人来说 ， 2019 年 ， 是过去十年中最艰难的一年 。 确实 ， 这一年很难 。 地产人在外人眼里是光彩耀人的 ， 尤其是每年各种高管薪资、销售等排行榜已曝光 ， 都会羡煞其他行业 。

在很多人眼里 ， 地产人常常西装笔挺地跟着领导外出考察 ， 风光无限 。 实际上 ， 很多地产人的日常不是去偏远的乡下调研 ， 就是在走各种审批流程 ， 或者在废寝忘食地写报告、填测算 。

至于地产营销人 ， 那已经不只是要在案场等客户了 ， 还要主动出去拓客、拓经纪人 ， 甚至是拿着传单扫街 。 “要么交业绩 ， 要么交尸体” ， 虽然是一句玩笑 ， 但非常扎心 。

不用出门拓客、考察的岗位也一样扎心 ， 比如房产设计 ， 通宵改图是很多设计院的常态 。 众多地产人加班加到什么程度？这个一言难尽 ， 以至于知乎上有人发问：“为什么房企可以让员工加班三个月不休息？”

跳槽待遇越来越低

房地产业的“人来人往”本不是新鲜事 。 但据不完全统计 ， 2019年共有超过90家房企的高管职位发生变动 ， 累计人事变动超过200起 。 其中 ， 跳槽、离职超过一半 ， 调任占三成 ， 有人在一年内两次换岗 。

如今地产行业不少房企都执行末位淘汰制 ， 每年都有很多不合格的人被取代、淘汰 。 房地产行业人员流动率还是挺高的 。 销售岗向来是房企人事变动的重点岗位 ， 项目的增减、销售任务完成与否、是否使用渠道公司 ， 都可能关系到销售人员的去留 。 在四川某地 ， 某大型房企甚至将一个项目的销售人员全部裁撤 ， 换成渠道公司 。

在这里要指出的是：末位淘汰制的发明人想必圈内人都知道 ， 就是“房地产大王潘石屹” 。 据说是因为他看了《狼图腾》书后 ， 受到“狼文化”的启发 ， 创立了日后被众多企业引用的著名的“末位淘汰制” 。

潘石屹看似外表谦和 ， 但他的末位淘汰制可是严格无比 。 末尾淘汰制每季度执行一次 ， 开始共涉及5个销售小组 ， 淘汰业绩排名在后的销售人员 。 后来潘石屹觉得这种淘汰量级压力不大 ， 随之加码 ， 越玩越大 。

潘石屹从销售副总监开始淘汰 ， 五个副总监中 ， 销售额排最后的一个走人 。 在这种只看业绩的严苛制度下 ， 公司规模得以快速发展 ， 壮大 。

后来潘石屹还将末位淘汰制引入公司的方方面面：装修时 ， 将装修公司引入十几个 ， 每个公司分几层做 ， 做完后让监理公司去考评 ， 不行的末位淘汰 ， 然后由下一个上位公司接替；设计时 ， 选择哪位设计大师 ， 也是用末位淘汰制 。

大势之下 ， 焉有完卵？

以前 ， “机构给企业画一个饼 ， 企业给机构画一个饼 ， 企业同时给客户画一个饼 。 ”这套“三个饼”理论 ， 一度从创投圈、投融圈 ， 流行到地产圈、互联网圈、电商圈……风口一吹 ， 万物可飞 。

但市场后半场 ， 饼已经不香了 ， 就像嘴里嚼腻的甘蔗 。 市场开始用脚投票 ， 不仅是末尾淘汰 ， 在调控重压、企业纷纷调整架构的大背景下 ， 房企的人事变更几乎涵盖各个岗位 ， 财务人员的变动也空前频繁 。 2019年3月 ， 仁恒置地副总裁王炎（原名王哲）加盟新力控股 ， 担任副总裁兼CFO ， 但仅仅7个月后就再度辞职 。

此后 ， CFO的离职或跳槽行为迅速蔓延 。 2019年远东发展、新力控股旭辉、亿达中国、雅居乐、禹洲、大发地产、时代中国、合景泰富等公司 ， 均出现人员变动 。

例如袁春入职鸿坤不到两年传出离职；绿城CFO冯征辞职 ， 加入龙光地产；原华夏幸福基业孔雀城住宅集团总裁傅明磊加盟龙光地产；赵辉辞任中交地产董事长；融信集团首席营销官张文龙辞职；正荣集团原副总裁肖春和入职河南康桥集团；禹洲商业地产总经理冯小川离职；天房发展总经理孙建峰辞职；孙霞辞任长城实业地产板块营销客户总经理……