最扎眼的是 ， 很多高管跳槽不仅没有加薪 ， 而且还越跳槽待遇越低 。 曾经风光无限的地产人们 ， 很多人开始变得焦虑 。 因为有的人跟投的钱取不出来 ， 有的人背着一堆完不成的卖房指标 ， 有的人辛苦半年都没拿到一块地 ， 还有的人甚至转行开起了淘宝店 。

但人最可贵之处在于 ， 看透生活的本质之后 ， 依然热爱生活 。 对勇者来说 ， 难是一种淬炼 ， 熬得过去就出众 ， 熬不过去就出局 。 就如查理芒格的名言所说的那样：宏观是我们必须接受的 ， 微观却是我们有所作为的 。

房地产行业有时像一座“围城”：墙内的人想出来 ， 墙外的人想进去……但是说到底 ， 其实没有哪一行是能轻松赚钱的 ， 行行都能出状元 ， 行行也都会饿殍遍野 。

所以 ， 除了在能力圈内行动 ， 在能力圈外学习 ， 房企人几乎别无选择 。

房企加速洗牌

曾几何时 ， 红利大大的有 ， 高周转是扩大规模、做大做强百试不爽的法宝 。 很多房企粗旷发展也赚得盆满钵满 。 但在市场后半场 ， 杠杆和周转效率阶段性见顶 ， 边际效益下降 。 从大形势上看 ， 首先是“风小了” 。 虽然房地产的总量在持续攀升 ， 但集中度也在急剧增加 ， 有些房企负面不断 ， 显然有点掉队 。

比如远洋 ， 当下三四线城市的棚改红利已经基本消失 。 远洋却反而道而行之 ， 今年上半年重新开始在三四线城市拿地 。

迈入“万亿”的绿地 ， 虽然实力雄厚 ， 排名500强 ， 但负面新闻不断 。 因为高负债率和资金流为负被投资者质疑 。 截止到2018年9月30日 ， 绿地控股资产负债率高达89.31% ， 超过国家规定的85% ， 公司的总负债高达近8500亿元 ， 现金流量已经变成负数 。

在这种情况下 ， 绿地对于土地依然在买买买 。 据不完全统计 ， 自2018年12月到2019年2月 ， 绿地新增房地产项目28个 ， 涉及金额294.33亿元 。 其中包括2月13日 ， 绿地斥资121亿元收购中民投董家湾项目 。

最近绿地又因为楼旁质量问题遭到投诉 。 根据投资者网消息 ， 有武汉绿地理想城业主反映武汉绿地国际理想城3期交房在即 ， 但收房时发现墙面大面积空鼓、地面沙化等诸多安全隐患问题 ， 引发业主投诉 。 据悉 ， 此事至今未能得到解决 。

绿地在2018年一度被媒体形容为遭遇“水逆” ， 主要便是源于内部 。 裁员风声四起背后 ， 是区域架构的调整、是“消灭小白鼠”运动 ， 也是老将新臣之间的进一步较量 。 2019年 ， 内部更迭仍在继续 。 据报道 ， 至今绿地的9个区域管理总部超过一半负责人发生了变更 。

2019年的绿地可谓负面缠身 ， 走散一群老臣旧将 ， 同时伴随着“武汉负面、海南势颓、广深落寞、山东难题”等种种质疑 。

住宅产业一直是绿地控股的核心内容 ， 但其目前的住宅等业务与其它头部企业相比 ， 发展明显滞后 。 市场后半场 ， 也许质量比扩大规模更重要 。

好在绿地以12月销售904亿的成果保住了行业第六的排名 。 2019全年 ， 绿地实现合同销售3880亿元 ， 合同销售面积3257万平方米 ， 得到了转圜余地 。

结论

纵观2019年的失意房企 ， 其中有的是今年刚失落 ， 有的已然掉队多年 。 它们错误的路径各不相同 ， 却基本都走向了流动性困境 。 它们也各自探寻着走出泥淖的良方 ， 尽管时间已经不多了 。

而那些没有掉队的房企 ， 处境也十分艰难 。 房地产这条赛道 ， 一步错、步步错 ， 最后满盘皆输 。 于是只能战战兢兢、如履薄冰 ， 才能步步为营 。 所以 ， 今年榜单上的稳 ， 不是主动所为 ， 而是不得已而为之 。 这或许就是大洗牌前夕的死寂 。

行业开始转型 ， 有质量的高增长 ， 正从“高增长”转向“高质量” ， 也就是说 ， 质量硬、细节精、运营强才可以可持续发展 。 对于土地而言 ， 不仅要囤得多 ， 还得囤得好 ， 拿错地 ， 比拿不到地挂得更快 。

因为一个地产开发项目的成败 ， 有个4321原则：拿地研判占40% ， 设计规划占30% ， 销售企划占20% ， 市场机会占10% 。