从华发最近两月的拿地选择中不难发现 ， 华东区域拿地金额高达119亿元 ， 占总额将近80% 。

杠杆“摇摆”

激进拿地的另一面显然是高杠杆和负债 ， 虽然2019年华发有意识地控制杠杆率 ， 但净负债率仍然处于较高水平 。

2019年三季报显示 ， 华发净负债率为256% ， 但较2018年底的292.2%有所回落；持有货币资金253.86亿元 ， 同比增长32.64%；短期借款约122亿元 ， 同比下降3.6%；一年内到期的非流动负债168.66亿元 ， 同比下降33.59% 。

从数据可以看出 ， 通过降杠杆 ， 华发短期负债呈下降趋势 ， 但现金流仍未能完全覆盖短期债务 ， 存在36.8亿短债偿还缺口 。

事实上 ， 观察华发2019年尤其下半年来一系列融资动作可发现 ， 其发行了大量债券用于偿还短期债务 ， 虽然一些债券偿还期限并不算长 ， 但仍然可以实现“借新还旧”目的 。

其中 ， 融资动作以9-12月最为显著 。 据不完全统计 ， 华发9-12月共计融资178.4亿元 ， 包括中期票据、超短期融资券、小公募和ABS等 。

值得注意的是 ， 9月4日 ， 华发公告表示 ， 控股项目公司拟对各股东方按权益占比提供财务资助 ， 其中对项目公司其他股东提供财务资助累计不超过138.49亿元 ， 每一笔借款期限不超过12个月 ， 各方股东按“对等投入、共担风险、共享收益、同股同权”的原则对项目进行合作开发 。

虽然并非直接融资动作 ， 但事实上通过将各子公司闲置资金按权益占比借给股东 ， 一方面提高了资金使用效率 ， 另一方面华发收获了大量流动资金支持 。

不过 ， 去杠杆也给华发营收和利润带来不利影响 ， 净利和扣非净利润呈现降速态势 。

2019年三季报显示 ， 华发归属上市公司股东净利润17.3亿元 ， 同比增长6.81%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润17.16亿元 ， 同比增长6.76% ， 而2018年同期数据显示 ， 上述两项指标的同比增幅为85.85%和85.94% 。

规模“跃进”

跑马圈地与举债狂奔之后 ， 华发总资产和规模在六年间实现了快速增长 。

数据显示 ， 2013-2019年前三季 ， 华发总资产规模从437.28亿元一路飙升至2172.56亿元 ， 在近6年时间里翻了5倍有余 。

尤其在2013年和2014年 ， 华发总资产增速甚至超过了50% ， 2014年略有下滑 ， 但2016年又逐步回升 ， 至2019年前三季增速达到了近四年最高 。

回顾华发扩张史 ， 可以发现转折点发生在2012年 。

70后华发集团董事、总经理李光宁 ， 接替袁小波出任该集团董事长及法人代表 ， 此后华发一路高歌猛进 。

2013年底 ， 李光宁召开改革创新战略规划工作会议 ， 提出未来五年总体战略目标 ， 即至2018年 ， 集团总资产达到1500亿元以上 ， 主营业务收入超过500亿元 ， 净资产达到600亿至800亿元 。

华发2018年年报显示 ， 总资产达到1822.09亿元--并在销售额首次突破500亿元之后 ， 提出了2019年实现1100亿元销售目标 ， 增速目标高达89% 。

彼时 ， 在2019年度董事会经营评述中 ， 华发曾提出2019年销售规划：“紧紧抓住‘在途资源转可售资源’和‘可售资源提升去化率’两个关键点 ， 继续秉持‘因城施策’和‘一盘一策’原则 ， 攻坚克难、加速去化 ， 全力推动销售和回款再创佳绩 。 ”

从表述可以看出 ， 华发意图在2019年加速存货去化和回款实现千亿规模 ， 仅差一步之遥 。

具体来看 ， 2019年一二三季销售额分别为183.6亿元、252.3亿元和156.1亿元 ， 增速分别为83.23%、72.18%和51.25% 。 截至2019年前三季 ， 完成年度目标的55.45% 。

不可否认的是 ， 短短六年间华发实现了销售规模的“翻身战” 。 自2013年至2019年前三季 ， 华发销售额在6年间翻了9.5倍 ， 实现了从64亿元至610亿元的跨越 ， 从一个的区域房企跻身行业前40强 。