2020年1月 ， 在密集配股的同时 ， 上市房企扎堆海外融资 ， 截至目前 ， 房企海外融资计划规模超过100亿美元 ， 相比于去年呈现大幅增长态势 。 而业内人士指出 ， 很多房企海外发债的目的是“借新还旧” ， 背后面临着较高的偿债压力 。

中长期为主 部分房企融资利率高企

今年以来 ， 华夏幸福、建业地产、中国恒大、龙湖集团等数十家房企发布了海外融资计划 ， 多数房企海外融资规模较大 。

以华夏幸福为例 ， 2020年1月14日 ， 公司境外间接全资子公司CFLD （CAYMAN）INVESTMENT LTD.完成境外发行12亿美元的高级无抵押定息债券 。 其中 ， 5亿美元高级无抵押定息债券期限为3年 ， 票面利率为6.9%；7亿美元高级无抵押定息债券期限为5年 ， 票面利率为8.05% 。

不少房企海外融资期限较长 。 以远洋集团为例 ， 经扣除发行费用、折扣、开支等 ， 其全资子公司发行票据估计所得款净额约为3.91亿美元 ， 利率为4.75% 。 所得款净额主要用于偿还现有债务 。 票据将于2030年1月14日到期 ， 发行期限为10年 。

从融资利率来看 ， 上市房企海外融资利率分化较为明显 。 据中国指数研究院统计 ， 自2020年起至1月16日 ， 国内房企在海外共发行的16只债券中 ， 平均融资成本为6.69% ， 平均期限为6.61年 。

龙湖集团等房企海外融资利率较低 。 1月6日 ， 龙湖集团宣布 ， 成功发行6.5亿美元票据 。 其中 ， 2.5亿美元期限为7.25年 ， 票面利息为3.375%；4亿美元期限为12年 ， 票面利息为3.85% 。

但是 ， 也有部分房企海外融资利率在10%以上 。 1月21日 ， 海伦堡中国控股有限公司增发2.5亿美元高级无抵押债券 ， 增发收益率12.25% ， 融资利率攀高 。

1月14日 ， 华南城控股有限公司发布公告称 ， 拟增加发行于2022年到期的2亿美元11.5%优先票据 ， 新票据将与原有票据合并组成单一系列 。 发行票据所得款项净额主要用作现有债务再融资及一般公司用途 。

除了上述海伦堡和华南城控股等中小房企外 ， 恒大在1月份的一笔融资利率也超过了10% 。 中国恒大1月16日公告 ， 公司就发行2023年到期利息为11.5%的10亿美元优先票据及2024年到期利息为12%的10亿美元优先票据 ， 与瑞信、美银证券等机构签订协议 。

借新还旧 海外债井喷凸显房企“融资难”

一名在TOP10房企的融资负责人告诉记者：“国内融资渠道收紧 ， 从去年开始 ， 就很难从银行融到资金 ， 银行开发贷还需要看企业品牌、项目位置等多重因素 ， 对于大型品牌房企也‘卡‘得非常严格 ， 中小型房企更是艰难 。 因为预测今年国内融资难仍将持续 ， 所以抢先抓住年初海外融资的窗口期 。 ”

在房企以往常用的开发贷、信托等渠道收紧后 ， 海外融资就呈现井喷式增长 。 2019年 ， 房地产开发企业利用外资规模增长幅度超过6成 。

国家统计局披露的2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况显示 ， 2019年房地产开发企业到位资金约17.86万亿元 ， 比上年增长7.6% ， 增速比1-11月份加快0.6个百分点 ， 比上年加快1.2个百分点 。 其中 ， 国内贷款约2.52万亿元 ， 增长5.1%；利用外资176亿元 ， 增长62.7% 。

从实际操作流程上 ， 58安居客房产研究院分院院长张波指出：“海外融资的流程不复杂 ， 境外发行美元债相比国内在流程上更简单 ， 具体操作上会选择中介机构来具体执行 ， 根据发行方式不同 ， 流程上会存在一定差异 ， 但后续都需要做相应的备案登记 。 同时 ， 海外债的利率优势依然存在 ， 除非房企本身的负债率过高 ， 一般来说海外融资的年利率在4%左右并不鲜见 ， 而国内融资成本普遍会高于这个水平 。 ”

但是 ， 另一方面 ， 政策对海外融资也进行了限制 。 2018年年中 ， 国家发改委就对外表示 ， 规范企业举债有关资质要求和资金投向 ， 引导规范房地产企业境外发债资金投向 ， 限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等 。