名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数，加上影响供求格局的住房制度，四因素可较好地解释不同经济体房价长期走势差异 。

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1）经济增长带来的收入效应 。不变价GDP增长反映剔除价格后的真实经济增长，人均本币不变价GDP增长意味着居民实际购买力提高、增加房产需求 。1970-2022年Q1,23个经济体本币不变价年均增长的平均数为2.8%、中位数为2.3%，人均本币不变价年均增速的平均数为2.0%、中位数为1.7%（部分经济体数据计算从有房价数据时开始，西班牙、中国香港、韩国、马来西亚、泰国分别从1971、1979、1975、1988、1991年开始） 。其中，韩国人均本币不变价GDP年均增长高达5.3%,爱尔兰、中国香港、马来西亚、泰国年均增长均在2.5%以上，其他经济体多在2%以下，南非仅有0.3% 。

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2）人口总量与结构变化引起的人口效应 。人口对经济体层面房价的影响主要体现在如下三个方面：
一是人口总量变动影响房价 。人口总量变动包括自然增长、跨国（境）人口流动，一般而言，人口规模变化与住房需求呈正比 。根据世界银行数据，2020年全球生育率为2.4，其中高收入、中高收入、中低收入、低收入经济体总和生育率分别为1.5、1.8、2.7、4.5，高收入和中高收入生育率已经不足以弥补人口世代更替 。但高收入经济体吸引了大量人口跨国流入 。1960-2020年，高收入经济体人口净流入规模累计1.4亿，来自中高、中低、低收入经济体的比例分别为26.4%、50.0%、27.1% 。中高收入经济体人口生活水平接近高收入经济体，迁移动力不强；低收入经济体人口迁移动力强，但难以承担迁移成本；中低收入经济体人口迁移动力强，且能承担迁移成本 。根据联合国统计，德国人口在2004-2011年一度累计减少约230万、后因移民重回增长，日本人口于2009开始负增长，意大利人口从2016年开始负增长 。
二是人口结构变化影响房价 。20-50岁主力置业人群、家庭户规模等人口结构变化，将引致住房需求变化 。在家庭户规模方面，由于结婚年龄推迟、不婚率和离婚率提高、低生育率、寿命延长、人口老龄化、人口流动等，导致全球家庭户规模呈小型化趋势，这增加了一定的住房需求 。1960-2015年，美国家庭户规模从3.33人降至2.54人，日本从4.14人降至2.39人；此外，1980-2015年，韩国从4.78人降至2.73人 。在主力置业人群方面，美国20-49岁人口规模尚在持续增长，日本、韩国、英国分别已在1996、2004、2011年见顶，主力购房人群的规模变化对房地产市场具有非常显著的影响 。
三是人口通过经济增长影响房价 。人口红利是许多追赶经济体过去经济高速增长的重要源泉，在人口红利消失后经济往往转为中速或低速增长 。

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3）货币供应带来的货币幻觉 。从国际经验看，在经济发展过程中，绝大部分国家均存在不同程度的货币超发，从而引起资产价格变化 。一般而言，广义货币供应增速高则通胀高 。1970-2022Q1年，23个经济体年均GDP平减指数平均数为4.3%、中位数为4.0%，不仅在绝对水平上与23个经济体房价年均增长的平均数6.3%较为接近，而且波动较为一致 。比如，1970-2022年Q1，南非广义货币增长598倍，在货币大幅超发下南非名义GDP增长461.9倍，但实际GDP仅增长3.5倍，房价上涨115.5倍；美国广义货币增长26.3倍，名义GDP增长20.8倍，实际GDP上涨2.9倍，房价上涨18.5倍 。但是，货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下甚至可能引发经济危机，比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机 。

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