由于新兴经济体广义货币增长较快，因而以本币计算的房价涨幅较发达经济体更大 。根据世界银行数据，2001-2020年印度、墨西哥等9个代表性新兴经济体广义货币年均增速平均为13.7%，明显高于英美日等6个代表性发达经济体的5.3% 。据BIS统计，2010-2022年Q1新兴经济体房价年均增长9.7%，超过发达经济体5.3%的房价年均增速 。

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4）住房制度影响的供求格局 。住房制度是一国房地产市场导向，一个合适的住房制度能使房价长期稳定、支持实体经济发展，一个不合适的住房制度可能引发房价暴涨暴跌、削弱甚至掏空实体经济 。德国房价之所以长期稳定，关键在于其居住导向的住房制度设计，三大支柱分别为：中性稳健的货币政策与住房金融体系，鼓励居民长期持有住房、打击投机的税收制度，保护租户权益、鼓励长期租房的租赁制度 。新加坡目前形成以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系，供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布，住房自有率超过90%，基本实现居者有其屋 。中国香港住房制度则不是一个合适的制度，一方面居民居住空间狭小、房价暴涨暴跌，另一方面大量土地未得到充分利用、土地开发率较低 。

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1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显
以美元计，1970-2022年Q1，23个经济体房价涨幅发生明显变化，且美元房价涨幅与美元名义GDP增长存在一定相关性 。如果一经济体货币超发较美国严重，则货币将对美元贬值，因此本币房价大幅上涨并不意味着美元房价大幅上涨，在全球来看并不一定具备投资价值 。
依据美元房价涨幅，可大体分为四类：
一是累计涨幅超过50倍和年均增长超过8%，仅新西兰1个 。
二是累计涨幅30-45倍和年均增长7%-7.5%，有荷兰、英国、澳大利亚、爱尔兰、西班牙5个经济体 。
三是累计涨幅10-30倍和年均增长5%-6.9%，有挪威、加拿大、比利时、美国、意大利、日本等14个经济体 。
四是累计涨幅低于10倍和年均增长5%以下，有德国、马来西亚、南非、泰国、韩国5个经济体 。与本币房价涨幅相比，变化最大的是南非，1970-2022Q1年本币房价涨幅高达115.5倍，但美元房价涨幅仅4.6倍 。
此外，瑞士本币房价涨幅仅5.1倍，但美元房价达28.1倍；意大利本币房价上涨36.4倍，但美元房价涨幅缩至13.3倍；德国本币房价上涨4.1倍，美元房价上涨10.3倍 。
从相关系数看，23个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的相关系数仅为0.25，相关性较弱，但如果剔除美元名义GDP增长81.9倍、美元房价上涨仅1.0倍的韩国，以及美元名义GDP增长124.7倍、美元房价上涨仅34.4倍的爱尔兰，剩下21个经济体的相关系数则达0.78；这表明，从全球地产资产配置的角度看，一个经济体美元房价增长与美元名义GDP增长的正相关性大体上是成立的 。不同经济体的美元房价长期走势差异也可以类似本币房价上期走势进行相应因素分解，区别在于通过汇率机制剔除了一个经济体相对美国的货币超发因素 。

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1.4 两年全球房价从快速上涨到近期回落
2020年Q1-2022年Q1主要经济体名义房价平均上涨超20%，其中，土耳其上涨177.2%，新西兰上张38.7% 。

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