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文：任泽平团队
导读
我们已连续多年跟踪全球主要经济体房价，提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融 。本篇放眼全球房价走势，考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律 。
不同经济体本币房价长期走势差异可解释为四方面：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局 。
1970年Q1-2022年Q1，23个经济体房价平均累计上涨32.4倍、年均增长超6% 。依据房价涨幅大小，可分为三类：一是南非、新西兰等6个经济体房价累计涨幅在55倍以上和年均增长8%-10%；二是房价累计涨幅约在15-40倍之间和年均增长5.5%-7.5%之间，有挪威、意大利等12个经济体；三是房价累计涨幅约在2-5倍之间和年均增长低于4%，有瑞士、德国等5个经济体 。
2020年Q1-2022年Q1房价涨幅较大，源于各国实施量化宽松政策、近年积压的改善需求释放等 。2020年Q1-2022年Q1主要经济体房价平均上涨超20%，土耳其涨177.2%，新西兰涨38.7%；美国位居第三涨幅为34.5%，创2005年以来最大涨幅 。亚洲主要国中，韩国房价涨幅最大，为17.5%,紧随其后的新加坡上涨13.4%，中国房价涨幅为5.0% 。但2022年以来，多数经济体房价增长放缓或下滑，主要源于多数经济体面临经济衰退，叠加主要经济体为遏制通胀收紧货币政策 。其中，2022年Q2印度、英国、新西兰、意大利、比利时、芬兰、秘鲁等实际房价涨幅同比下跌1%-10% 。
长期看，一国内部人口流入的大都市圈房价涨幅最大 。伦敦房价54年上涨122倍，内伦敦涨幅更大；日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍 。
风险提示：部分国家或地区数据缺失等 。
目录
1 不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度
1.1 近52年23个经济体房价走势差异明显
1.2 本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关
1.3 美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显
1.4 近两年全球房价从快速上涨到近期回落
2 长期看，一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈
2.1英国：伦敦房价54年上涨122倍，内伦敦涨幅更大
2.2法国：巴黎市房价57年上涨44倍，涨幅超过周边地区
2.3美国：纽约市房价47年上涨11倍，皇后区表现较优
2.4日本：六个核心城市曾36年上涨210倍
3 结论：大都市圈房产跑赢印钞机，推动新房改
正文
1 不同经济体房价涨幅差异：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度
1.1 近52年23个经济体房价走势差异明显
1970年Q1-2022年Q1，23个经济体房价平均累计上涨32.4倍、年均增长超6% 。依据房价涨幅大小，可分为三类：
一是南非、新西兰、西班牙、英国、爱尔兰、澳大利亚6个经济体房价累计涨幅在55倍以上和年均增长8%-10% 。南非、新西兰房价累计涨幅分别高达115.5倍、103.8倍、年均增长分别为9.6%、9.4%，分别位居23个经济体中第一、第二；西班牙、英国房价累计涨幅分别为63倍、61.5倍，年均增长分别为8.5%、8.4%，位居23经济体中第三、第四；爱尔兰、澳大利亚1979年Q1-2022年Q1房价累计涨幅分别为55.6倍、55.2倍，年均增长8.1% 。
二是房价累计涨幅约在15-40倍之间和年均增长5.5%-7.5%之间的，有挪威、意大利、加拿大、瑞典、荷兰、法国、中国香港、丹麦、美国、芬兰、比利时、马来西亚12个经济体 。挪威房价累计上涨38.3倍，年均增长均为7.3%；中国香港1979年Q1-2022年Q1年房价累计上涨20倍，年均增长7.5%；马来西亚1988年Q1-2022年Q1年房价累计上涨5.3倍，年均增长5.6%；其他9国涨幅在15-40倍之间，年均增速在5.5%-7.5% 。

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