根据Knight Frank数据，2020年Q1-2022年Q1，土耳其房价上涨177.2%，高居榜首；紧随其后的新西兰上涨38.7%；美国位居第三涨幅为34.5%，创2005年以来最大涨幅；荷兰、加拿大位居第四、第五，涨幅分别为33.0%、31.2% 。
而亚洲主要国家涨幅低于全球平均，韩国房价涨幅最大，为17.5%；紧随其后的新加坡上涨13.4%；中国房价涨幅为5.0% 。
此期间名义房价涨幅较大源于各国实施量化宽松政策、近年积压的改善需求释放等 。
1）从货币政策看，近两年为刺激经济复苏，各国央行实施量化宽松政策 。一方面，量化宽松政策下市场上的流动资金变多，通过企业纾困资金、失业救济金等方式到了民众手中 。同时在宽松货币政策下，房贷利率降低，如美国抵押贷款银行协会锚定的30年固定抵押贷款利率达到历史新低值3.08% 。另一方面，量化宽松政策带来的货币贬值让民众急于寻找保值资产，具备保值增值属性的房地产成为投资的首选 。
2)从需求看，此期间积压的改善需求，得到一定释放 。近年的“黑天鹅”事件让越来越多投资者开始试图通过分散配置资产来降低风险，拥有第二套住房成为更多高净值人士的选择 。
3)从成本看，宽松货币政策引发资产价格普遍上涨，原材料价格上涨增加建筑成本，同时工人短缺，加剧原材料供给紧张，进一步推高原材料价格，进而推动房价上涨 。

文章插图

2022年以来，多数经济体房价增长放缓或下滑，主要源于多数经济体面临经济衰退，叠加主要经济体为遏制通胀收紧货币政策 。
根据Knight Frank数据，2022年Q2，全球住宅价格同比仅微涨1.6%，而2021年Q2同比涨幅为6.2% 。印度、新西兰、意大利、比利时、芬兰、秘鲁等国家实际房价涨幅同比为负，同比跌幅在1%-10%之间 。
另外，根据英国抵押贷款机构Halifax的数据，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4% 。
近一年，多数经济体正面临经济衰退风险，以欧洲为例，欧洲在经历能源危机所带来的高通胀压力，经济动能正在进一步衰竭，资本和产业正在大幅流出欧洲 。欧元区10月制造业PMI初值录得46.6，创2020年7月以来新低，各类核心零售数据和制造业订单数据也持续超预期的录得负值 。
从货币政策看，近两年为刺激经济，各国央行实施量化宽松政策，但通胀持续走高，很多经济体近一年开始收紧货币政策 。以美国为例，2022年3月美联储为了防止美国经济过热、控制创40年新高的通胀，启动三年多来首次加息等 。在收紧的货币政策下，市场上的流动资金变少，叠加房贷利率升高，如2022年11月初美国30年期固定抵押贷款合约利率，已逼近2001年来最高，购房成本上升，房产交易量出现不同程度下滑，楼市走冷 。
2 长期看，一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈
2.1 英国：伦敦房价54年上涨122倍，内伦敦涨幅更大
伦敦有三个范围：伦敦城（City of London）、大伦敦（Greater London）、伦敦都市区 。伦敦城即伦敦金融城、面积很小，一般意义上的伦敦指大伦敦地区，包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦，土地面积合计1573平方公里、占英国的0.6%；伦敦都市区则由大伦敦及周边地区组成 。由于城市规划问题等造成大城市病突出，英国政府一度控制伦敦特别是内伦敦人口、在二战后外迁产业、大量建设新城，1941-1991年年伦敦人口从862万降至639万，后回升至2021年的880万，当前占英国人口比重为13.2% 。但在经济作用下，伦敦周边地区人口长期集聚，1931-2001年英国东南地区人口从不到1300万增至1800多万，占比从27.5%增至31.1% 。

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