东京都区部地价在1988年见顶，见顶前五年上涨2倍，同时调整早、止跌快,2005-2022年4月累计上涨29%、为东京圈内部最高 。东京都及东京都区地价在1988年见顶，较东京圈早2年、较日本整体早3年 。在见顶的前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍 。见顶后，东京都及东京都区部房价持续下跌至2005年，之后2009-2013年下跌，2014年开始回升 。2005-2022年4月，东京都、东京都区部房价分别累计上涨13.7%、28.8%，东京都非区部房价基本持平，东京圈房价累计下跌1.6% 。2022年4月，东京都、区部、非都区房价分别相当于其峰值的42.8%、47.2%、38.7%，与东京圈的40.7%非常接近 。

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3 结论：大都市圈房产跑赢印钞机，推动新房改
第一、从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度 。其中，前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的政策导向 。
第二、核心房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利，并且多数国家的大都市圈房产是能够跑赢印钞机的少数资产之一 。1970-2022年Q1，23个经济体本币房价增幅均不同程度超过各自CPI涨幅，英国、新西兰中国香港、马来西亚在扣除CPI后实际房价年均增长仍能达3%以上，而日本、德国扣除CPI后实际房价增长不到1% 。与本币名义GDP增长相比，1970-2022年Q1，23个经济体中只有新西兰等少数经济体房价跑赢，这意味着多数经济体房价只能部分分享经济增长红利 。
长期看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一 。从国际看，1987-2022年2月英国房价年均增长6%，虽高于4.1%的名义GDP年均增速，但仍然低于7.1%的广义货币年均增速；1960-2021年美国房价年均增长4.5%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.3%、7.2% 。从大都市圈看，在美国，1975-2021年，纽约-泽西-白原分区房价年均增长5.8%，低于同期M2的6.9%，与GDP的5.8%相同 。在日本，1975-1991年六个核心城市地价年均增长11.2%，其他城市地价年均增长6.4%，同期M2年均增长约9% 。在中国，过去四十年广义货币供应量M2年均增速15%，1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72%，低于同期M2增速近8个百分点，而一线城市房价基本与M2增速持平 。
第三、从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力 。一般而言，新兴经济体货币超发比较严重，房价涨幅也较大，但从全球资产配置角度看，投资者关注的是美元房价涨幅，即剔除了货币相对超发导致的汇率变化，而美元房价涨幅则主要与美元名义GDP增长相关，可分解经济增长、人口变化、住房制度等因素 。一些经济增长潜力大的新兴经济体未来有可能出现类似中国房地产市场过去的“黄金时代”，不过需要注意政治、法律等相关风险 。
第四、构建居住导向的中国新住房制度 。中国房地产二十年发展表明，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本 。
一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应 。未来应坚持都市圈城市群战略，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题，以及东南沿海用地指标短缺的问题 。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式 。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局 。

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