2.4 日本：六个核心城市曾36年上涨210倍
东京有三个范围：东京都区，东京都，包括千叶县、琦玉县和神奈川县的东京圈，土地面积分别为627、2188、13558平方公里 。东京圈土地面积占日本的3.6%，2020年人口3694万，占日本的29.3%，当前地区生产总值约占日本的1/3 。
日本人口流动分为两个阶段：在1974年前，全国人口基本持续向东京圈、大阪圈、名古屋圈三极集聚 。1884-1973年，除战争影响外，东京圈人口406万人增至2607万人，占比从10.8%增至23.9%；大阪圈人口从392万人增至1636万人，占比从10.5%增至15.0%；名古屋圈人口从311万人增至918万人，占比从8.3%增至8.4% 。之后则转为向东京圈一极集中，而名古屋圈人口流入流出基本平衡、大阪圈长期净流出；到2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈人口分别为3629、1831、1134万，占比分别为28.6%、14.4%、8.9%，该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长 。东京都人口在1970-1997年人口增长停滞，主要在于东京都区产业转移、人口外迁，但东京都非都区、东京圈三县人口显著增长 。

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日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市涨幅更是高达210倍 。在1991年房地产泡沫破灭前，日本地价除1975年调整外保持持续上涨，1955-1991年上涨82倍，超过该时期55倍的名义GDP涨幅；其中，六个核心城市地价上涨210倍，非核心城市上涨78倍 。分阶段看，1955-1974年日本东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨40.6倍、年均21.7%，其他城市上涨29.6倍、年均19.7%，同期名义GDP上涨15倍、年均15.7% 。1975-1991年六个核心城市地价上涨4.5倍、年均11.2%，其他城市上涨1.7倍、年均6.4%，同期名义GDP上涨2.2倍、年均7.5% 。
1975年日本房价调整后还能继续上涨，主要在于经济增长和主力购房人群支撑，但因后期上涨过快、出生人口大幅下滑、1990年代主力置业人群见顶以及日本政府错误应对等，导致1990年代初房地产泡沫破灭 。之后日本地价持续调整至2005年，2017年日本地价仅是峰值的47.1% 。六个核心城市地价从1992年一直下跌到2005年，在经历了2006-2008年的短期上涨之后，因全球金融危机于2009-2012年再次下跌，2013年开始回升至今，2017年地价仅相当于1991年峰值的35.3%；因人口流出，日本非核心城市地价从1992年一直下跌，2017年地价相当于1991年峰值的47.5% 。

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东京圈地价走势与日本整体基本一致，但峰值在1990年、较日本整体早1年，1976-1990年上涨3.4倍、年均11.1%；之后持续下跌至2005年，2014年已领先于全国止跌回升 。东京圈、大阪圈房价在1990年见顶，名古屋圈和地方地价分别在1991、1992年见顶 。1976年至房价峰值期间，东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价分别上涨3.4、3.9、2.0、0.9倍，分别年均增长11.1%、12.0%、7.7%、4.0%；特别是在房价泡沫破灭前，1987-1988年东京圈地价暴涨0.95倍，1988-1990年大阪圈地价暴涨1.6倍 。而在1976-1991年，日本名义GDP上涨1.8倍、年均增长7.2%，M2上涨2.7倍、年均增长9.0% 。
1990年代初房地产泡沫破灭后，东京圈地价大幅下跌至2005年，2006-2008年开始回升，但受全球金融危机影响于2009年开始再次调整，2014年开始再次回升 。至2022年4月，东京圈、大阪圈、名古屋圈、地方地价仅分别是峰值的40.7%、27.7%、59.0%、56.8% 。大阪圈地价之所以调整幅度最为惨烈，是因为其在泡沫破灭前上涨幅度最大、又缺乏人口支撑 。

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