事情的微妙之处在于 ， 房贷利率从2018三季度开始见顶回落 ， 12月全国首套房贷款平均利率环比11月下降0.53% ， 2019年1月平均利率为5.66% ， 相当于基准利率1.155倍 ， 环比去年12月下降0.35% ， 下降趋势非常明显 。

所以 ， 在专家看来 ， 2019年房贷利率的下降 ， 与2012、2014年很相似 ， 基于历史走势的对比 ， 今年房地产销售大概率会见底反弹 。

事实果真如此吗？笔者认为 ， 简单将历史表现与目前楼市环境生搬硬套 ， 会走入“只见细节、不见大局”的误区 ， 2012年初、2014年末的按揭利率下降 ， 对此后房地产行情起到的作用微乎其微 ， 充其量只是推手之一罢了 。

2011-2013年房价上涨 ， 有市场价格自我发现、刚需入市的因素 ， 且当时三四线房价完全不为所动 ， 2015-2017的全面上涨 ， 既有棚改货币化的助推 ， 又有投机资金自上而下的外溢影响 ， 经历了两次大涨周期后 ， 楼市很难在短时间就完成蓄势再次启动反弹 。